Čo sú zabezpečené hypotekárne povinnosti?
Kolateralizovaná hypotekárna povinnosť (CMO) je typ investície krytej hypotékou, pri ktorej je niekoľko hypoték združených a predaných ako investičné cenné papiere. Prílev hotovosti nastáva, keď dlžníci splácajú svoje pôžičky, ktoré sa potom vyplatia investorom SOT.
Ako fungujú SOT?
Zabezpečená hypotekárna povinnosť je rozdelená do rôznych rizikových kategórií známych ako tranže. Tieto viaceré triedy sú určené pre investorov s rôznymi rizikovými chuťami a očakávanými výnosmi. Majú rôzne dátumy splatnosti a sú zoradené podľa priority platieb, tj. Niektoré tranže sa vyplácajú skôr ako iné. Vo výsledku sa každá tranža chová ako samostatná záruka s rôznymi nesplatenými istinami a kupónmi.
Najrizikovejšia tranža bude prvá, ktorá bude znášať najväčšiu časť strát spôsobených zlyhaním a bude zase odmenená najvyššou kupónovou sadzbou zo všetkých. V prípade platieb vopred dostane svoj podiel najmenej riziková trieda a bude mať najnižšiu mieru návratnosti. Takáto štruktúra CMOS nevylučuje ani neznižuje riziko. Namiesto toho sa riziko rozdelí medzi investorov podľa ich rizikových profilov.
Druhy tranžovania v SOT
# 1 - Úverové splátky
Toto je najbežnejšia forma rozvetvenia zameraného na zabezpečenie. Štruktúru tvoria seniorské a juniorské tranže. Podriadené tranže absorbujú všetky straty vyplývajúce zo zlyhania dlžníkov predtým, ako sa môžu preniesť na nadriadené tranže. Akýkoľvek peňažný tok je k dispozícii, je najskôr sprístupnený nadriadeným tranžiam. Tento druh stavby sa tiež nazýva „štruktúra vodopádu“. Spravidla je tiež definovaný spúšťač prahovej hodnoty, keď sa po určitej úrovni kriminality straty začnú prenášať aj do vyšších tranží.
# 2 - Prekolateralizácia
Týka sa to situácie úverového vylepšenia, keď je hlavná hodnota vydaných SOT oveľa nižšia ako celková hodnota príslušných hypoték. Toto robí CMOS viac ako kolateralizovaným, kde nedôjde k stratám, kým hodnota hypoték neklesne pod istinu SOT, čo vedie k nedostatočnej kolateralizácii. Táto podmienka je bežná v prípade hypotekárnych úverov.
# 3 - Nadbytočné rozšírenie
Pojem prebytok rozpätia sa týka rozdielu medzi kupónovou úrokovou sadzbou vydaných SOT a váženou priemernou úrokovou sadzbou všetkých hypoték v združenom fonde. Udržiavanie nadmerného rozpätia poskytuje tlmenie akýchkoľvek strát, ktoré by sa mohli v budúcnosti vyskytnúť. Táto marža je uložená na účte spreadu a slúži na udržanie včasných platieb v prípade zlyhania a nezaplatenia.
# 4 - Predčasné splácanie
Predčasné splácanie je režim poskytujúci úroveň ochrany pred rizikom predčasného splatenia. Splácanie hypoték v súbore skracuje životnosť SOT, pretože istina sa spláca pred splatnosťou a všetky budúce splátky úrokov zmiznú. Predčasné splácanie predčasne rozdeľuje riziko predčasného splatenia do viacerých splátok. K tomu je možné pristupovať niekoľkými spôsobmi:
- Časový tranš - Všetky platby istiny dostupné naraz sa používajú na vyplatenie prvej tranže. Akékoľvek ďalšie platby vopred idú do ďalšej tranže v poradí. Takto v rôznom čase dozrievajú rôzne tranže.
- Paralelné splátky - K tomu dochádza, keď sa kupónové úrokové sadzby všetkých tranží nakoniec rovnajú úrokovým sadzbám hypoték v skupine. Tranže môžu mať fixné alebo pohyblivé úrokové sadzby, ale všetko sa zhoduje s hypotekárnymi úrokovými sadzbami.
- Z dlhopisy / akruálne dlhopisy - Týka sa to SOT, ktorá má tranžu „Z“. Táto tranža je často poslednou tranžou a spočiatku nedostáva žiadne platby úrokov. Všetky úroky vzniknuté z tejto tranže idú na splácanie istiny ostatných tranží. Po vyplatení ďalších tranží začne táto tranža dostávať splatné platby.
- Časové rozvrhy dlhopisov a sprievodné dlhopisy - Dlhopisy časového harmonogramu dostávajú zálohy podľa vopred stanoveného harmonogramu a akýkoľvek prebytok sú absorbované podpornými dlhopismi, známymi tiež ako sprievodné dlhopisy.
# 5 - Preprava kupónov
K tomuto typu splácania sa pristupuje prostredníctvom prerozdelenia kupónov hypoték a väčšinou sa tak deje po dosiahnutí splácania splátok. Kupónový tranže produkuje dva hlavné typy tranží:
- Tranža zameraná iba na úroky (IO) - táto tranža prijíma iba úroky vypočítané z nominálnej hodnoty istiny. Neuskutočňujú sa žiadne platby istiny. Preto nehrozí žiadne riziko platby vopred.
- Tranža iba s istinou (PO) - Táto tranža je nastavená iba na príjem splátky istiny a žiadnych úrokov, a preto sa stáva citlivejšou na platby vopred.
Výhody
- Tranžing umožňuje investorom dosahovať zisky vhodnejšie pre ich rizikové profily a očakávania týkajúce sa návratnosti investícií.
- SOT sú prínosom pre finančné inštitúcie tým, že im umožňujú vydávať cenné papiere štruktúrované tak, aby sa nemuseli obávať platieb všetkým investorom naraz. Niektoré dostávajú platby skôr ako ostatní a tí, ktorí sa na to neprihlásili.
- Investori majú prístup k rozmanitému súboru hypotekárnych úverov pod jednou strechou.
Nevýhody
- Riziko predčasného splatenia - predčasné splatenia skracujú životnosť SOT a všetky budúce platby prestávajú existovať.
- Úrokové riziko - Úhrady sú najbežnejšie, keď trhové úrokové sadzby klesnú, pretože majitelia domov hľadajú možnosti refinancovania, aby znížili svoje náklady na pôžičky.
- Trhové riziko - na fungovanie SOT má vplyv aj celková ekonomická situácia.
- Riziko likvidity - hypotekárne úvery nie sú likvidné. Ak sa investor snaží dostať z jednej pozície, nie je to veľmi jednoduché.
Obmedzenia
Výkonnosť SOT závisí vo veľkej miere od kvality základných pôžičiek. Ak sú hypotéky, ktoré sú podkladovým hypotekárnym úverom, subprime, pravdepodobnosť zlyhania je oveľa vyššia.
Záver
CMOS sú zložité finančné štruktúry, ktoré sa riadia rôznymi pojmami spojenými s hypotékami v združení. Nie je preto ľahké odhadnúť spojené riziká a výnosy. Investori sú niekedy natoľko zaslepení príjmom, ktorý má prísť, že zabudnú posúdiť kvalitu podkladového imania.
Subprime hypotekárna kríza bola výsledkom tejto nevedomosti. To viedlo k zvýšenému monitorovaniu regulačnými orgánmi. SOT sú dobré investičné možnosti, ale rovnako ako všetko ostatné, je potrebné ich pred prijatím investičných rozhodnutí posúdiť z hľadiska možných rizík a strát.
