Miera obsadenosti (definícia, vzorec) Ako vypočítať?

Aká je obsadenosť?

Miera obsadenosti je definovaná ako pomer prenajatých jednotiek k celkovému počtu dostupných jednotiek v budove, veži, bytovej jednotke, štáte alebo meste. Je to jeden z kritických a dôležitých konceptov pre tých investorov, ktorí majú spravodlivý záujem o transakcie s nehnuteľnosťami.

Realitný hráč si zvyčajne kúpi niekoľko ubytovacích jednotiek a spravuje na nich portfólio. Ich primárnym zámerom je odvodiť z týchto jednotiek príjem z prenájmu. Preto sa pre takýchto investorov snažia zhodnotiť výkonnosť realitného portfólia určením obsadenosti.

Miera obsadenosti nepriamo súvisí s mierou neobsadenosti. Miera neobsadenosti sa vyjadruje ako pomer voľných jednotiek k celkovému dostupnému priestoru. Môže sa rozdeliť na fyzickú a ekonomickú.

Vzorec obsadenosti

Matematicky sa na fyzickej úrovni vyjadruje takto: -

Miera obsadenosti = celkový počet prenajatých jednotiek / celkový dostupný priestor alebo počet jednotiek

Miera ekonomickej obsadenosti je metrika, ktorá analyzuje hrubé potenciálne nájomné vybrané vlastníkom. Matematicky to možno vyjadriť nasledovne: -

Miera ekonomickej obsadenosti = celkový inkasovaný hrubý nájom / celkový hrubý potenciálny nájom.

Vysvetlenie

Vzorec na výpočet miery fyzickej obsadenosti je možné vypočítať pomocou nasledujúcich krokov:

• Krok 1: Najskôr určte počet jednotiek, ktoré sú k dispozícii na obsadenie.
• Krok 2: Ďalej určite počet obsadených jednotiek.
• Krok 3: Ďalej vydelte počet obsadených jednotiek celkovým počtom dostupných jednotiek.

Vzorec pre vzorec miery ekonomickej obsadenosti je možné vypočítať podľa nasledujúcich krokov: -

• Krok 1: Spočiatku určite nájomné poskytované každou jednotkou.
• Krok 2: Ďalej určite súčet celkového nájomného odvodeného z portfólia.
• Krok 3: Ďalej určite nájomné vybrané z obsadených jednotiek a spočítajte ich.
• Krok 4: Ďalej rozdeľte zhromaždený hrubý príjem z prenájmu na hrubý potenciálny nájom, ktorý je možné odvodiť od ekonomickej alebo ubytovacej jednotky.

Príklady vzorca obsadenosti (so šablónou programu Excel)

Príklad č

Zoberme si príklad obchodného vlastníctva. Obchodný majetok sa skladá z 200 jednotiek. Počet obsadených jednotiek predstavuje 140 jednotiek. Pomôžte investorovi určiť mieru fyzickej obsadenosti.

Riešenie

• = 140/200

Preto je fyzická obsadenosť obchodného majetku na 70 percent.

Príklad č

Vezmime si príklad realitného investora, ktorý vlastní 20 jednotiek rezidenčného ubytovania. Investor môže z celého portfólia odvodiť 80 000 dolárov, zatiaľ čo z obsadených jednotiek zarobí 55 000 dolárov. Počet obsadených jednotiek je 15 jednotiek. Pomôžte investorovi určiť mieru fyzickej a ekonomickej obsadenosti.

Riešenie

• = 15/20

Preto je miera fyzickej obsadenosti portfólia 75%.

Výpočet miery ekonomickej obsadenosti je možné vykonať nasledovne,

• = 55 000 dolárov / 80000 dolárov

Relevantnosť a použitie vzorca obsadenosti

Vysoká miera obsadenosti znamená, že nehnuteľnosti sa využívajú na získanie maximálneho príjmu z prenájmu. Dôvod je ten, že dáva jasný údaj o tom, koľko očakávaných peňažných tokov môže investor v oblasti nehnuteľností zarobiť zo svojho portfólia. Ďalej, dobre udržiavané portfólio nehnuteľností môže generovať dobrý tok príjmov a možno ho považovať za maskovanú zlatú baňu alebo za skutočného tvorcu peňazí.

Stručne povedané, je možné odvodiť, že táto miera pomáha predvídať stály tok príjmov. Investor môže mať záujem investovať do nákupného centra alebo stredné nákupné centrá môžu zarábať stály prísun, ak v investovaní pokračuje. Ak musí investor čeliť situácii s nízkou obsadenosťou, musí sa usilovne zorientovať a nájsť ďalších nájomníkov, ktorí môžu obsadzovať tieto voľné jednotky.

Investor s nízkou obsadenosťou to musí rýchlo dosiahnuť, aby nemusel znášať náklady na údržbu prázdnych jednotiek a mohol preraziť nad svojimi investíciami, ako aj doplatiť na svoje dane z majetku z tieto odvodené toky príjmov. Navyše, keďže tieto priestory sú voľné, investor stráca možnosť získať maximálny príjem.

Investor, ktorý má problém s dlhodobou nízkou obsadenosťou, naznačuje, že jednotky nie sú dobre udržiavané, alebo že tieto jednotky môžu byť umiestnené na nežiaducom mieste alebo môžu byť vyrobené zo zlých stavebných materiálov. Kromě komerčních nemovitostí má obsazení významné uplatnění v nemocnicích, hotelech a seniorských bytových jednotkách a call centrech. V call centrách vedúci tímu zvyčajne hodnotí, koľko času strávi spolupracovník na linke call-in s pridelenými hodinami.