Miera kapitalizácie je ďalším pojmom pre mieru návratnosti, ktorá sa očakáva pri investíciách v oblasti komerčných nehnuteľností, tento termín predstavuje iba pomer medzi mierou návratnosti a skutočnou investíciou do projektu komerčných nehnuteľností.
Čo je miera kapitalizácie?
Je to pomer čistého prevádzkového príjmu a trhovej hodnoty aktíva a bežne sa používa v realitnom priemysle.
- Miera kapitalizácie sa často používa v priemysle komerčných nehnuteľností. Môže sa použiť na porovnanie výnosov z potenciálnych nehnuteľností určených na získanie.
- Jedna nehnuteľnosť, ktorá dosahuje vyššiu mieru, by sa považovala za lepšiu investíciu ako druhá nehnuteľnosť, pretože iné podmienky sú podobné umiestneniu budov atď. Umožňuje teda rýchle porovnanie potenciálu výnosov z investícií do nehnuteľností a môže pomôcť pri výbere najlepšia investičná príležitosť.
- Môže poskytnúť určitý údaj o trende cien nehnuteľností. Ak sa sadzby zmenšujú, môže to znamenať, že hodnota nehnuteľností rastie, a tým sa trh s nehnuteľnosťami ako celok zahrieva.
Vzorec miery kapitalizácie
Ďalej je uvedený vzorec použitý pre výpočet
- Čistý prevádzkový príjem z prenájmu je jeho nájomné mínus výdavky zaplatené za jeho údržbu.
- Dá sa to tiež považovať za návratnosť investícií, ktoré investor každoročne získa pri kúpe nehnuteľného majetku.
Príklady miery použitia veľkých písmen
Príklad 1
Predpokladajme, že kancelárska budova, ktorá poskytuje čistý prevádzkový príjem 10 000 000 dolárov, má hodnotu 75 000 000 dolárov. Pomocou vyššie uvedeného vzorca na výpočet miery stropu môžeme vypočítať mieru kapitalizácie budovy:
= 10000000/75000000 = 13,33%
Ak sa teda budova predá za 75 miliónov dolárov, dá sa tiež povedať, že budova sa predala za 13,33% mieru kapitalizácie.
Príklad 2
Povedzme, že prenajatá nehnuteľnosť dostane každý mesiac 1 000 dolárov v hrubom. Majiteľ je povinný ročne zaplatiť 700 dolárov za správu a údržbu nehnuteľností, 500 dolárov za dane z nehnuteľností, 250 dolárov za poistenie. Nehnuteľnosť kúpil za 80 000 dolárov.
V tomto prípade máme hrubý príjem a výdavky, ktoré vzniknú vlastníkovi. Takto vypočítame čistý prevádzkový príjem z nehnuteľnosti:
- NOI = hrubý príjem - správa majetku - dane z majetku - poistenie
- NOI = 1000 * 12 - 700 - 500 - 250
- NOI = 12000 - 1450 = 10550 dolárov
- Teraz je výpočet miery kapitalizácie = NOI / cena nehnuteľnosti = 10 550 $ / 80 000 $ = 13,18%
Je vysoká miera kapitalizácie vždy lepšia?
- Miera kapitalizácie môže byť dobrým odhadom na porovnanie rôznych investičných nehnuteľností. Vyššia sadzba ale zvyčajne neznamená lepšiu investičnú príležitosť. Sadzby cap sú dôležité, ale investor musí preskúmať aj ďalšie parametre.
- Môže sa to považovať za mieru rizikovosti investície. Nízka miera zvyčajne znamená nízke riziko a vyššia miera znamená vyššie riziko.
Nevýhody kapitalizácie
- Môže sa použiť, iba ak je čistý prevádzkový príjem konštantný alebo ak veľmi nekolíše. Použitím tejto miery kapitalizácie by ocenenie bolo do istej miery podobné oceneniu použitému pri metóde diskontných peňažných tokov. Ak je však peňažný tok zložitý a nepravidelný s mnohými variáciami, na získanie dôveryhodného a spoľahlivého ocenenia by sa mala použiť metóda úplného diskontovaného peňažného toku.
- Miera kapitalizácie môže zohľadňovať rôzne faktory, ale neodráža budúce riziko. Predpokladá udržateľný príjem z nehnuteľného majetku, avšak za tohto predpokladu nie je možné poskytnúť žiadnu záruku. Nájomné sa môže zhodnotiť alebo odpisovať. Hodnota nehnuteľnosti sa môže meniť v dôsledku vonkajších okolností, nad ktorými nemá investor nijakú kontrolu. Môžu vzniknúť výdavky, ako napríklad náklady na údržbu. Miera kapitalizácie teda neposkytuje nijaké pokyny ani predpovede týkajúce sa budúceho rizika.
Záver
Miera kapitalizácie je porovnávacia metrika, ktorá je najužitočnejšia na porovnanie podobných služieb, tj nehnuteľností na podobnom mieste, podobnej triede aktív a podobnom veku. Táto metrika sa stále často používa na oceňovanie nehnuteľností pre komerčné účely a pre rôzne aktíva. Investori do nehnuteľností ho používajú ako nástroj na ocenenie svojich investícií a na uskutočnenie informovaného rozhodnutia. Investor by však nemal považovať mieru kapitalizácie za všeobecnú metriku, ale mal by brať do úvahy aj rôzne ďalšie faktory, ktoré môžu mať vplyv na hodnotu aktíva. Je to dôležitá metrika, ale nie vyčerpávajúce opatrenie.
