Význam podnájmu
Podnájom sa týka dojednania, keď osoba známa ako nájomca prenajíma majetok, ktorý je prenajímateľný od prenajímateľa, tretej osobe výmenou za pravidelné prenájmy. Spravuje ho nájomca vtedy, keď majetok nemožno použiť do výšky plný potenciál a nájomca sa rozhodne prenajať túto nevyužitú časť, ale podmienky dohody medzi prenajímateľom a nájomcom zostávajú rovnaké.
Znamená to jednoducho dohodu, v ktorej jedna strana (nájomca), ktorá uzavrela lízing, prenajíma úplne alebo čiastočne ten istý majetok alebo nehnuteľnosť tretej osobe. Je to to isté ako podnájom a niekedy, keď nájomca nedokáže plne využiť prenajatý majetok, prenajme túto nevyužitú časť ďalej na tretiu stranu. V pôvodnej zmluve medzi prvými dvoma stranami nedôjde k nijakej zmene a nájomca je stále zodpovedný za dodržiavanie podmienok zmluvy, a to aj v prípade neplnenia zo strany tretej strany. Tu pochopme zúčastnené strany -
- Prenajímateľ - je osoba, ktorá dáva svoj majetok alebo majetok do nájmu.
- Nájomca - je osoba, ktorá prenajala nehnuteľnosť alebo majetok od prenajímateľa.
- Tretia strana - Je osoba, ktorej nájomca prenajal nehnuteľnosť, takže tu má nájomca a tretia osoba rovnaký vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom.
Účtovanie podnájmu
S rastúcou globalizáciou a implementáciou IFRS (Medzinárodných štandardov finančného výkazníctva) tu musíme pochopiť, čo IFRS vyžaduje, aby ich strany zverejnili. IFRS 16 sa zaoberá účtovníctvom podnájmu a vyžaduje, aby prenajímateľ klasifikoval, či je prevádzkový alebo finančný lízing -
# 1 - Finančné podnájomné účtovníctvo
Ak podmienky lízingu pokrývajú celú potenciálnu životnosť aktíva alebo čistá súčasná hodnota celkových splátok lízingových splátok sa rovná súčasnej reálnej trhovej hodnote prenajatého majetku, tento lízing sa nazýva finančný lízing. Pokiaľ však dôjde na kategorizáciu podnájmu, základom sa stanú podmienky podnájmu a nie pôvodný nájom.
Poďme to pochopiť na nasledujúcom príklade -
Ltd. si prenajíma nehnuteľnosť od spoločnosti B Ltd na 5 rokov. Na konci 2. roka sa spoločnosť A Ltd z určitých dôvodov musí presťahovať na iné miesto, a tak ju na ďalšie tri roky prenajme spoločnosti C Ltd. Aká je tu kategória?
Teraz vieme, že lízingy v skutočnom stave sú zvyčajne operatívny lízing, pretože lízing nepokrýva celú životnosť majetku, ale iba na určité časové obdobie, takže pôvodný lízing medzi spoločnosťou A & B Ltd je operatívny lízing. V prípade prenájmu medzi B & C Ltd je však zostávajúca doba použiteľnosti aktíva v rukách B Ltd 3 roky a je prenajatý spoločnosti C Ltd na jej zostávajúcu dobu životnosti. Nájom medzi spoločnosťou B & C Ltd je teda kategorizovaný ako finančný leasing.
# 2 - Prevádzkové účtovníctvo SubLease
Ak lízing nepokrýva celú potenciálnu dobu životnosti majetku alebo čistá súčasná hodnota celkových splátok za lízingové splátky sa nerovná súčasnej reálnej trhovej hodnote prenajatého majetku, tento lízing sa nazýva operatívny lízing. Ak vezmeme do úvahy rovnaký príklad ako je uvedený vyššie a predpokladáme, že spoločnosť B Ltd prenajíma spoločnosti C Ltd iba jeden rok, v tomto prípade je prenájom medzi spoločnosťou B & C Ltd kategorizovaný ako operatívny leasing.
Príklady
# 1 - Nákladná zásielka
Existuje spoločnosť X Ltd, ktorá berie na leasing nákladné vozidlá od spoločnosti Truck Company X Ltd, ktorá pracuje ako sťahováci a baliči a akýkoľvek druh nákladnej zásielky. Teraz pán D žiada spoločnosť, aby mu prenajala nákladné auto na 2 mesiace, a oni uzavrú zmluvu na 2 mesiace so špecifikovanými nákladnými vozidlami, rýchlosťou, vzdialenosťou a ďalšími podmienkami. Teraz má pán D výhradné práva na používanie vozidla podľa zmluvy na 2 mesiace. Toto je príklad fungujúceho podnájmu X Ltd, ktorý zostáva zodpovedný za dodržiavanie pôvodnej zmluvy so spoločnosťou pre nákladné vozidlá.
# 2 - Taxi služby
Vieme, že v dnešnej dobe existujú spoločnosti poskytujúce služby taxislužby bez toho, aby vlastnili jednu taxík. Číslo CA patrí vodičovi alebo skutočnému vlastníkovi. Nedávno uzavrelo niekoľko veľkých poskytovateľov taxíkov dojednanie, že ak s nimi chce niekto viesť taxík, ale nemá na to finančné prostriedky, taxislužba im poskytne vozidlo na leasing. Taxikár má teda s automobilkou pôvodnú nájomnú zmluvu. Taxikárska spoločnosť potom prenajme vozidlo vodičom. Je to klasický prípad podnájmu a spoločnosť poskytujúca taxislužby zostáva zodpovedná spoločnosti zodpovednej za výrobu automobilov v súvislosti s pôvodným prenájmom.
Tento typ podnájmu spadá do kategórie finančného podnájmu, pretože zmluva medzi vodičom a spoločnosťou taxislužby sa zvyčajne uzatvára na reálnu trhovú hodnotu vozidla. Ak vodič najedná celú leasingovú zmluvu, vozidlo na konci lízingu je odovzdané vodičovi.
Výhody
- Obe strany majú prospech z hľadiska výnosov a výdavkov.
- Optimálne využitie zdrojov.
- Podnájom pomáha stranám z krátkodobého hľadiska experimentovať s novým obchodom.
- Zmierňuje zaťaženie nájomcu v pôvodnej zmluve;
- Pomáha malým stranám vlastniť aktíva, ktoré je v krátkodobom horizonte ťažké kúpiť.
- Etický a právny spôsob využívania prenajatej nehnuteľnosti ako podnájmu je všeobecne akceptovanou praxou.
Nevýhody
- Nájomca v pôvodnom nájme zostáva zodpovedný aj v prípade neplnenia zo strany, ktorej bol majetok prenajatý.
- Extra papierovanie a náklady na právne zastúpenie.
- Požiadavka súladu podľa IFRS 16 - Zmluvné strany musia kategorizovať a predložiť podrobnosti podľa požiadaviek štatutárnych orgánov v tejto krajine.
Body, ktoré si treba uvedomiť o zmenách
Zakaždým, keď je podnájom obnovený alebo dôjde k akejkoľvek zmene v podmienkach, období alebo podkladovom aktíve - malo by sa starostlivo analyzovať, aby sa zistilo, či došlo k nejakej zmene v kategórii a je potrebné ju aktualizovať v zákonných dokumentoch.
Záver
Subleasing je fantastický systém optimálneho využitia zdrojov a krátkodobej záchrany organizácií z finančnej krízy. Organizácie alebo jednotlivci by mali starostlivo analyzovať a použiť ich vo svoj prospech najlepším možným spôsobom a schváleným zákonom.
