Čo je výnos dlhu?
Výnos dlhu predstavuje mieru rizika pre hypotekárnych veriteľov a meria, do akej miery môže veriteľ získať späť svoje prostriedky v prípade zlyhania jeho vlastníka. Pomer hodnotí percentuálny výnos, ktorý môže veriteľ dostať, ak si úver nespláca, a veriteľ sa rozhodne s hypotekárnou nehnuteľnosťou naložiť.
Tento pomer je populárny pri hodnotení nehnuteľností, ale je možné ho použiť na ocenenie výnosu každého projektu alebo majetku, ktorý prináša príjmy. Oceňuje súčasne pákový efekt aj riziko a je možné ho použiť počas celej doby splatnosti úveru, pričom zostáva konzistentný.
Toto je samostatná metrika, ktorá nepoužíva úrokové sadzby, amortizačný plán pôžičiek, LTV ani žiadne iné premenné.
Vzorec dlhu
Vzorec výnosu dlhu je:
Výnos dlhu = čistý prevádzkový príjem / hodnota majetkuPríklad výnosu dlhu
Poďme to analyzovať pomocou nižšie uvedeného príkladu výnosu dlhu:
Andy prevádzkuje úspešný obchod s hračkami a vyžaduje sumu pôžičky na základe sumy získanej podnikom. V súčasnosti obchod zarába 500 000 dolárov ročne a požiadavka na pôžičku je 2 550 000 dolárov. Preto
Vzorec na výpočet dlhu = 500 000/2 550 000 = 19,60%
Čím nižší je výnos, tým väčšie je vnímané riziko navrhovaného úveru. Je to z tohto dôvodu; veritelia požadujú vyššie výnosy dlhu z rizikovejších nehnuteľností. Neexistuje žiadny pevný štandard, ale všeobecne sa akceptuje ideálny výnos 10%.
Výpočty dlhu vs. LTV (pôžička na hodnotu)
Pomer krytia dlhovej služby a LTV sú tradičné metódy používané pri upisovaní úverov na komerčné nehnuteľnosti. Podliehajú však manipulácii.
LTV je celková výška úveru vydelená ocenenou hodnotou nehnuteľnosti (odhadovaná trhová hodnota poskytnutá profesionálmi). Táto trhová hodnota je odhadovaná a podlieha volatilite, najmä po finančnej kríze v roku 2008. Toto nemusí byť najpresnejšie opatrenie počas nestabilných situácií. Pozrime sa na nižšie uvedené porovnanie MV (trhová hodnota) a DY:
Môže sa nimi tiež posúdiť, aby sa posúdili návrhy pôžičiek a ich realizovateľnosť. V uvedenom prípade je výnos 6,25% alebo sa zmení podľa ktorejkoľvek zo zložiek, tj. NOI alebo výška pôžičky. Vyššie uvedená tabuľka zobrazuje pomer LTV, ktorý sa mení so zmenou odhadovanej trhovej hodnoty (MV).
Výpočet dlhu a pomer pokrytia dlhovej služby (DSCR)
DSCR je čistý prevádzkový príjem vydelený ročnou dlhovou službou, tj objemom peňazí požadovaným za určité obdobie na splácanie dlhu. Napríklad, ak požadovaná výška úveru nedosahuje očakávaných 1,10-násobok DSCR, môže byť rovnako užitočné aj 25-ročné odpisovanie. To zvyšuje riziko pôžičky, ktorá sa neodráža v DSCR alebo LTV. Zvážme nasledujúce tabuľky na porovnanie DY a DSCR:
Pretože výnosy nie sú ovplyvnené časovým rámcom amortizácie, môže poskytnúť objektívne meradlo rizika pomocou jedinej metriky.
- V tomto prípade je výnos 6,25%, ale ak vnútorná politika vyžaduje minimálne 9% výnos, tento úver by nebol schválený.
- Je vidieť, že obdobie amortizácie ovplyvňuje, či je možné dosiahnuť požiadavku DSCR. Ak politika vyžaduje DSCR 1,1-krát, požiadavku splní iba pôžička na amortizáciu na 25 rokov.
- Či je však takáto dlhá doba možná, alebo nie, je na rozhodnutí manažmentu a flexibilite vnútorných politík.
Záver
Výpočet dlhu nemožno zmanipulovať zmenou podmienok pôžičky tak, aby bola navrhovaná pôžička prijateľnejšia.
Možnosti ako upisovanie a štruktúrovanie pôžičiek sú namiesto jedného ukazovateľa oveľa hlbšie; existujú aj ďalšie faktory, ktoré tento výnos nepovažuje, ako napríklad:
- Podmienky dopytu a ponuky
- Garančná sila
- Stav majetku
- Finančné postavenie nájomcov atď .;
Pri využívaní tohto pomeru je teda potrebné zohľadniť všetky aspekty vrátane makroekonomických faktorov.
To nadobudlo veľký význam pre poskytovateľov pôžičiek sekuritizujúcich pôžičky s pevným príjmom, ako aj pre poskytovateľov pôžičiek životnej poisťovne. Eliminuje subjektivitu a usmerňuje poskytovateľov pôžičiek na nafúknutom trhu.
