Čo je možnosť prenájmu?
Leasingová opcia je druh dohody medzi prenajímateľom a nájomcom, pri ktorej má nájomca možnosť kúpy nehnuteľnosti (obchodnej alebo rezidenčnej) po zaplatení na konci doby nájmu alebo po určitom konkrétnom časovom období.
V rámci opcie na leasing je X kupujúcim a Y je predajcom podpísaná zmluva, v ktorej X súhlasila s kúpou nehnuteľnosti 100 000 dolárov na konci lízingu, povedzme po 1 roku po zaplatení poplatku za opciu vo výške 500 dolárov. Nájomné je 1000 USD X naďalej platí leasingové splátky vo výške 1 000 dolárov po dobu jedného roka a on zaplatí 100 000 dolárov na konci roka a ponechá si vlastníctvo nehnuteľnosti.
Ako funguje zmluva o prenájme?
Urobme niekoľko bodov, aby sme pochopili, ako to funguje.
- V zmluve o opcii na leasing zmluvné strany rozhodujú, aké by boli náklady na kúpu opcie. Normálne je nevratná v prípade, že kupujúci nevyužije možnosť prenájmu, pretože nejde o zálohu.
- O výške kúpnej ceny rozhodujú na konci doby nájmu. Rozhoduje sa na začiatku možnosti.
- Taktiež súhlasia s tým, aké by bolo časové obdobie, po ktorom kupujúci (nájomca) nehnuteľnosť kúpi. Je to normálne po dobu 1 až 2 rokov.
- K zmluvnej dohode medzi zmluvnými stranami dôjde k stanoveniu výšky mesačného nájomného, bez ohľadu na to, či sa má akékoľvek nájomné odpočítať z kúpnej ceny. Nájomné je obvykle vyššie ako trhové nájomné. Napríklad trhová cena lízingového nájmu je 1300 dolárov, ale predajca si môže účtovať 1600 dolárov a 300 dolárov znížených z kúpnej ceny.
Kupujúci niekedy vykonáva opravy, aby dosiahol určitý zisk, keď kupujúci predá nehnuteľnosť inej osobe.
Druhy možnosti prenájmu
Existujú tri typy možnosti prenájmu
# 1 - Možnosť nákupu a predaja
Na tomto type zmluvy o možnosti prenájmu sú zapojené tri strany. Tu kupujúci uzavrie zmluvu s vlastníkom nehnuteľnosti a kupujúci opäť uzavrie ďalšiu s ďalšou stranou na predaj tej istej nehnuteľnosti.
Napríklad pán x je vlastníkom (prenajímateľom) nehnuteľnosti a pán Y kupujúcim nehnuteľnosti (nájomca). Spoločnosť Y uzavrela so spoločnosťou X zmluvu o kúpe nehnuteľnosti za 100 000 dolárov po skončení určitého konkrétneho časového obdobia, povedzme po 1 roku, a súhlasila so zaplatením nájomného vo výške 1 000 dolárov. Teraz Y uzavrie so spoločnosťou Z ďalšiu zmluvu na predaj nehnuteľnosti za 1 20000 dolárov a súhlasila s nájmom nájomného vo výške 1 500 dolárov. Ako vidíme, Y prostredníctvom prenájmu prenájmu dosahuje zisk 500 dolárov (1 500 - 1 000 dolárov) a 2 20000 dolárov predaj nehnuteľnosti a jeho celkový zisk je 20 500 dolárov (500 dolárov + 20000 dolárov).
Tento typ možnosti sa zvyčajne vykonáva na investičné účely.
# 2 - Možnosť normálneho prenájmu
Jedná sa o jednoduchý spôsob leasingu nehnuteľností, pričom predávajúci (prenajímateľ) je vlastníkom nehnuteľnosti prenajímanej rovnakým spôsobom kupujúcemu (nájomcovi).
# 3 - Možnosť prenájmu postúpenia
V prípade tohto typu nájmu uzavrel kupujúci spoločnosti Option kupujúci zmluvu s predávajúcim a postúpil nehnuteľnosť na inú osobu účtovaním určitého poplatku za priradenie.
Dôvody použitia zmluvy o prenájme
Pochopíme dôvod použitia z pohľadu kupujúceho a predávajúceho
Kupujúci: Kupujúci môže mať finančné ťažkosti so zložením zálohy.
- Spravidla sa to stane, keď sa kupujúci sťahuje na iné miesta a on musí predať nehnuteľnosť pred koncom doby nájmu.
- Kupujúci môže mať nedostatok finančných prostriedkov, ktoré je možné zariadiť počas obdobia opcie.
Predávajúci: Možnosť prenájmu umožňuje predajcom predať nehnuteľnosť za vyššiu cenu vďaka zatraktívneniu zmlúv, ktoré by inak nebol schopný predať.
- Predajca môže získať viac peňazí v porovnaní s predajom v inom prípade.
- Predajca sa môže vyhnúť problémom s likviditou.
- Predávajúci si môže ponechať vlastnícke právo jeho vložením do zmluvy v prípade omeškania s platbou, čím sa môže ušetriť.
Možnosť prenájmu verzus nákup na leasing
Teraz vidíme rozdiel medzi oboma z nich.
Nákup na leasing
- V rámci lízingového nákupu majú obe zmluvné strany záväzok zo zlyhania jednej strany súčasne s porušením dohody druhej strany.
- Napríklad sa niekedy stáva, že kupujúci znáša náklady na opravu a údržbu nehnuteľnosti, ak tak neurobí, potom sa zmluva automaticky stane neplatnou pre obe strany.
Možnosť prenájmu
Podľa možnosti prenájmu má predávajúci povinnosť nehnuteľnosť predať. V takom prípade nájomca kúpi nehnuteľnosť na konci doby nájmu. Nájomca zaplatí opčný poplatok, ktorý je niekedy upravený podľa kúpnej ceny.
Hlavný rozdiel je v leasingovom nákupe. Obe strany majú záväzok, ale pri možnosti prenájmu je jediný predávajúci povinný nehnuteľnosť predať.
Zahrnuté riziko
- V prípade peňazí na opčný leasing vyplatených v rámci opcie sa poplatok nevracia.
- Predajca nemusí na konci doby nájmu previesť jasný názov nehnuteľnosti, čo môže spôsobiť problémy v prípade, že nájomca chce nehnuteľnosť predať.
- Na základe lízingu niekedy, ak je to v zmluve uvedené, ak nájomca neplatí leasingové nájomné, potom je celá zaplatená suma nevratná.
Výhody
Niektoré z výhod kupujúceho a predávajúceho pri možnosti prenájmu sú nasledujúce.
Kupujúci
- Kupujúci nemusí platiť veľkú zálohu, ktorá sa zvyčajne stáva pri kúpe na lízing.
- Možnosť nájmu kupujúceho nezaväzuje k nákupu; skôr zaväzuje predávajúceho k predaju.
- V prípade omeškania s platením lízingu sa zmluva stáva neplatnou a kupujúcemu sa vzdáva úplná hodnota protihodnoty.
Predávajúci
- Predajca má lepšiu príležitosť predávať za vysokú cenu.
- Poplatok za opciu zaplatený kupujúcim sa v prípade zlyhania nevracia.
- Predajca si ponechá vlastníka až do úplného zaplatenia.
Záver
Tento typ prenájmu je veľmi užitočný v prípade nedostatku finančných prostriedkov. Pri koncipovaní zmluvy by ste mali venovať náležitú pozornosť. Všetky zmluvné podmienky by mali byť jasné a mali by byť v súlade s platnými zákonmi v danej krajine.
