Čo je to viacnásobný kapitál v nehnuteľnostiach?
Viacnásobný kapitál je proces, ktorým sa meria celková návratnosť investícií do nehnuteľností v nehnuteľnostiach. Ak je teda tento násobok konkrétnej investície dvakrát za 5 rokov, znamená to, že kapitál, ktorý osoba investovala, sa za 5 rokov zdvojnásobí.
Vysvetlenie
- Pomáha merať NI dosiahnutú z vlastných peňazí. Ak ste vzali dlh a pomohlo to zvýšiť návratnosť, tento násobok sa zvýši. Každé odvetvie má špecifický druh meracieho mechanizmu, ktorý mu pomáha vykresliť skutočnú návratnosť investícií do tohto odvetvia. Najbežnejším mechanizmom merania návratnosti v prípade realitného priemyslu je kapitálový násobok.
- Vlastné imanie znamená peniaze investované z vrecka, alebo inými slovami, peniaze skutočného investora, ktoré boli investované. Viaceré znamená záhyby. Ukazuje, o koľko viac sa zvýšili vaše peniaze, ktoré ste investovali do nehnuteľností. Ak je návratnosť investícií 200% a máte iba 200 miliónov dolárov, ale požičali ste si o 400 miliónov viac, celková návratnosť bude teda 200% z (400 + 200) = 1200 miliónov dolárov. Toto teda bude 1200/200 = 6-krát. Násobok bez dlhu bol predtým 400/200 = 2-krát. Pákový efekt teda zvyšuje tento násobok.
Akciový viacnásobný vzorec
Kapitálový násobok = súčasná hodnota investície / množstvo investovaných peňazí- Súčasná hodnota investície = Toto je hodnota majetku v súčasnom vyjadrení
- Množstvo investovaných peňazí = Koľko peňazí sa investuje z vrecka investora
Ako vypočítať?
Krok 1: Na výpočet násobku vlastného imania potrebujeme poznať peniaze investované Investorom. Je to počiatočná investícia.
Krok 2: Ďalším krokom je projekcia alebo skutočná hodnota nehnuteľnosti po určitom období.
Tento krok je veľmi dôležitý. V prípade obchodníkov s nehnuteľnosťami sa pokúsia vykresliť toto číslo VEĽKÉ, pretože chcú nehnuteľnosť predať.
Krok 3: Delenie skutočnej hodnoty nehnuteľnosti investovanou sumou.
Príklady
Príklad č
David kúpil nehnuteľnosť s 5 miliónmi dolárov pred 10 rokmi. Aktuálna hodnota nehnuteľnosti je 10 miliónov USD. Vypočítajte násobok vlastného imania majetku.
Riešenie:
Viacnásobný vzorec vlastného imania = súčasná hodnota nehnuteľnosti / investovaná suma.
Takže David dosiahol návratnosť, ktorá sa rovná 2-násobku jeho investície za 2 roky.
Príklad č
Maxwell kúpil nehnuteľnosť za 8 miliónov dolárov pred 5 rokmi a každoročne z nej získava príjem 200 000 dolárov. Aktuálna hodnota nehnuteľnosti je 25 miliónov USD. Vypočítajte jeho násobok vlastného imania.
Riešenie:
Viacnásobok vlastného imania = (súčasná hodnota majetku + príjem z majetku) / investovaná suma
Maxwell teda dosiahol zisk, ktorý sa rovná 3,25-násobku jeho investície.
Ako to funguje v oblasti nehnuteľností?
Používa sa v nehnuteľnostiach na preukázanie návratnosti investície. Realitní predajcovia ukazujú kupujúcim predpokladané množiny s cieľom predať nehnuteľnosť. Investori to ľahko pochopia, pretože výnos je uvedený vo viacerých výpočtoch. Investor teda vidí, že ak investujú peniaze do nehnuteľností, potom o koľko záhybov peniaze vzrastú. Táto metóda je teda vo svete nehnuteľností veľmi populárna.
Akciový násobok vs. IRR
- IRR je vnútorná miera návratnosti. Znamená to, aká je diskontná sadzba, ktorá je potrebná na to, aby sa budúca hodnota investície rovnala súčasnej hodnote investície v súčasnosti. Je to diskontný faktor, takže ak je IRR vyššia ako úroková sadzba, ktorá prevláda na trhu. Potom je logické vložiť peniaze do investície a neinvestovať ich do trhových cenných papierov.
- Neporovnáva výnos s výnosom z trhu. Ukazuje, o koľkokrát sa vaša investícia zvýšila. Tento výnos je teda konkrétnejší pre investorov. Zmení sa to z investora na investora, ak investor investoval do podobnej nehnuteľnosti vyššiu sumu ako iný investor. Potom bude násobok vlastného imania investora, ktorý minul viac, menší.
Výhody
- Tieto sa dajú ľahko vypočítať. Pri výpočte nie je zahrnutý žiadny zložitý výpočet.
- Ukazuje, o koľko sa investícia zvýši. Na rozdiel od iných výpočtov výnosov, keď investori budú musieť vypočítať budúcu hodnotu tak, že medziročne pridajú výnosy.
- Zahŕňa budúcu hodnotu, výnosy z investícií, ako aj úroky zaplatené z kapitálu. Toto teda vykresľuje skutočný obraz so zreteľom na všetky faktory.
Nevýhody
- Nezohľadňuje časový faktor. Ak násobok hodí výsledok 2, nešpecifikuje, či sa násobok 2 dosiahol do 1 roka, 2 rokov alebo 5 rokov.
- Neporovnáva úrokovú sadzbu, ktorá na trhu prevláda. Je to konkrétnejšie pre investorov. Ak sa zmení počiatočná investícia, zmení sa aj násobok vlastného imania.
Záver
Je to bežná metóda, pomocou ktorej sa počíta celkový výnos z investície. Predajcovia nehnuteľností často zobrazujú tento násobok predaja nehnuteľností. Pred zvážením násobku by investori mali vziať do úvahy časový faktor. Ak existujú dve investície s vlastným imaním 2, potom by ste mali vidieť časový rámec. Ak má prvá investícia časový rámec 5 rokov a druhá má časový rámec 10 rokov, mali by ste, samozrejme, zvážiť prvú investíciu.
