Definícia financovania vlastníkom
Financovanie vlastníkom je možné definovať ako scenár, keď vlastník financuje predmetnú transakciu, tj kupujúci namiesto toho, aby požiadal a zobral si pôžičku od bankovej inštitúcie, vezme si pôžičku od vlastníka a splatí mu istinu spolu s výškou úroku nad vopred určené časové obdobie.
Vysvetlenie
Je to iba mechanizmus financovania, ktorý prebieha medzi kupujúcim a predávajúcim nehnuteľnosti. Ide o scenár, keď za financovanie transakcie v mene kupujúceho príslušnej nehnuteľnosti prevezme zodpovednosť predávajúci konkrétnej nehnuteľnosti. Inými slovami, kupujúci v mechanizme financovania vlastníkom si namiesto banky vezme úver od samotného predajcu nehnuteľnosti s určitou úrokovou mierou. Od kupujúceho sa bude požadovať, aby v určitom časovom období splatil dodávateľovi istinu spolu s úrokovými peniazmi.
Ako funguje financovanie vlastníkom?
V mechanizme financovania vlastníkom je kupujúci príslušnej nehnuteľnosti povinný zložiť zálohu a transakcia sa potom často vykoná a zaznamená pomocou zmenky. Záloha, ktorú musí zaplatiť kupujúci nehnuteľnosti, sa často počíta ako konkrétne percento z predajnej ceny nehnuteľnosti. Použitá zmenka sa často označuje ako zmluva o financovaní vlastníkom, ktorá obsahuje všetky podmienky nákupnej transakcie vrátane amortizácie, úrokových sadzieb atď. Proces sa v zásade deje pod právnym vedením.
Príklad
Nasledujú dve možnosti, ktoré má Mike k dispozícii na zakúpenie konkrétnej nehnuteľnosti. Zhodnoťte tieto dve možnosti a určite, ktorá z nich prinesie menej zo všetkých súčtov a ukáže sa, že je to pre Mikea výhodnejšia možnosť.
Riešenie
možnosť 1
Mesačná platba, splatná platba balónom a celkové platby splatné predajcovi v prípade možnosti 1 sa počítajú takto:
Výpočet mesačnej platby
- Mesačná úroková sadzba (r) = 8/12 = 0,67%
Počet mesačných splátok = Počet rokov * počet mesiacov v roku
- = 30 * 12
- Počet mesačných platieb (t) = 360
Kumulatívny diskontný faktor = (1 - (1 + r) -t ) / r
- = (1 - (1 + 0,0067) -360 ) / 0,0067
- Kumulatívny diskontný faktor = 136,28
Mesačná platba = Financovaná suma / Kumulatívny diskontný faktor
- = 17 000 dolárov / 136,2834
- Mesačná splátka = 124,74 USD
Výpočet splátky balónom
- Počet mesiacov za 10 rokov = 10 * 12 = 120
Zostatok na pôžičke balóna = PV (1 + r) n - P ((((1 + r) n -1) / r)
- = 17 000 dolárov (1 + 0,0067) 120 - 124,74 dolárov ((((1 + 0,0067) 120 -1) / 0,0067)
- Zostatok na pôžičke balóna = 14 913 196 dolárov
Možnosť č. 2
Mesačná platba, splatná platba balónom a celkové platby splatné predajcovi v prípade možnosti 1 sa počítajú takto:
Výpočet mesačnej platby
- Mesačná úroková sadzba (r) = 6,5 / 12 = 0,542%
Počet mesačných splátok = Počet rokov * počet mesiacov v roku
- = 30 * 12
- Počet mesačných platieb (t) = 360
Kumulatívny diskontný faktor = (1 - (1 + r) -t ) / r
- = (1 - (1 + 0,00542) -360 ) / 0,00542
- Kumulatívny diskontný faktor = 158,21
Mesačná platba = Financovaná suma / Kumulatívny diskontný faktor
- = 15 000 dolárov / 158,21
- Mesačná splátka = 94,81 USD
Výpočet splátky balónom
- Počet mesiacov = 15 * 12 = 180
Zostatok na pôžičke balóna = PV (1 + r) n - P ((((1 + r) n -1) / r)
- = 15 000 dolárov (1 + 0,00542) 180 - 94,81 dolárov ((((1 + 0,00542) n -1) / 0,00542)
- Zostatok na pôžičke balóna = 10 883,87 USD
Z vyššie stanovených hodnôt pre obe možnosti je zrejmé, že Mike by mohol ušetriť viac na mesačnej splátke pôžičky, ak si zvolí druhú možnosť. Ale keďže pri druhej možnosti predlžuje dobu splácania o ďalších 5 rokov, záujem stúpa a môže skončiť s výdavkami vyššími ako pri prvej možnosti. Mike by mal ísť s prvou možnosťou.
Riziká
- Kupujúci môže zlyhať pri splácaní pôžičky - Jedným z najvýznamnejších rizík je skutočnosť, že kupujúci nemusí splácať pôžičku tak, ako by sa dohodol pri realizácii transakcie. Určite neexistuje spôsob, ktorým by bolo možné úplne potvrdiť zámery kupujúceho a schopnosť v budúcnosti splácať pôžičku a úroky.
- Vedenie záznamov - Ďalším podstatným rizikom je skutočnosť, že kupujúci by mohol čeliť, je proces predávajúceho v súvislosti s vedením záznamov. Proces vedenia záznamov je u každého predajcu odlišný. Niekto si to môže nahrať sám a niekto si to dá urobiť od tretej strany. Kupujúci musia zabezpečiť, aby tiež udržiavali záznam o každej platbe uskutočnenej predávajúcemu, aby bolo možné túto overiť v prípade akejkoľvek nezrovnalosti.
Financovanie vlastník vs predávajúci
Financovanie vlastníkom a predajcom sú pravdepodobne rovnaké veci. Financovanie predajcu možno definovať ako dojednanie, keď predávajúci namiesto banky alebo finančnej inštitúcie financuje hypotéku na nehnuteľnosť. Znamená to to isté a medzi týmito dvoma výrazmi nie je doslova žiadny rozdiel. Oba výrazy sú vzájomne zameniteľné.
Výhody
- Prvou a najdôležitejšou výhodou mechanizmu financovania vlastníkom by mohlo byť vylúčenie zasahovania tretích strán, čo v konečnom dôsledku umožňuje účastníkom ušetriť veľa času, peňazí a obťažovania.
- Umožňuje účastníkom vytvárať si vlastné pojmy, ktoré považujú za vzájomne prijateľné a výhodné tiež.
- Predajca sa môže rozhodnúť, že bude od kupujúceho vyberať mesačné splátky, ako aj splátky balónom, alebo môže dokonca predať investorovi zmluvu o financovaní vlastníkom a zarobiť na nej paušálnu sumu.
Obmedzenia
- Jednou z najvýznamnejších nevýhod môže byť skutočnosť, že sa môže ukázať ako skutočne nákladnejšia v porovnaní s inými možnosťami, ktoré sú k dispozícii u kupujúcich nehnuteľností.
- Ďalšou nevýhodou financovania vlastníkom je skutočnosť, že ak si predávajúci nehnuteľnosť vezme jeho nehnuteľnosť späť od majiteľa, potom bude možno musieť zaplatiť aj náklady na opravy a údržbu v prípade, že sa kupujúci o danú nehnuteľnosť nestaral .
Záver
Financovanie vlastníkom je tiež lepšie známe ako financovanie predajcu alebo spätné prenesenie vlastníkom alebo spätné prenesenie predajcom. Je to termín používaný pre transakciu medzi kupujúcim a predávajúcim nehnuteľnosti. Pri tomto type financovania financovanie financuje predajca, tj. Kupujúci si namiesto banky požičia pôžičku od predávajúceho a v určitej lehote spláca istinu spolu s úrokmi. .
