Čo je to Cap Rate Formula?
Vzorec pre Cap cap alebo capitalisation rate je veľmi jednoduchý a počíta sa vydelením čistého prevádzkového výnosu aktuálnou trhovou hodnotou aktíva a je vyjadrený v percentách. Využívajú ho investori na hodnotenie investícií do nehnuteľností na základe návratnosti jednoročného obdobia. V zásade sa používa na pomoc pri rozhodovaní, či je nehnuteľnosť dobrý obchod.
Matematicky je vzorec Cap Rate vyjadrený ako,
Vzorec maximálnej sadzby = čistý prevádzkový príjem / aktuálna trhová hodnota aktíva
Vysvetlenie
Výpočet je možné vykonať v nasledujúcich troch jednoduchých krokoch:
- Krok 1: Najskôr je potrebné správne odhadnúť príjem z prenájmu nehnuteľností. Na základe toho sa vykoná výpočet čistého prevádzkového príjmu, čo je v podstate ročný príjem generovaný nehnuteľným majetkom mínus všetky výdavky, ktoré vzniknú počas operácií, ktoré zahŕňajú úlohy ako správa majetku, platenie daní, poistenie, atď.
- Krok 2: Po druhé, súčasná trhová hodnota nehnuteľnosti musí byť riadne vyhodnotená, najlepšie odborníkom s dobrým menom. Aktuálna trhová hodnota nehnuteľnosti je jej hodnota na trhovisku.
- Krok 3: Nakoniec je možné výpočet maximálnej sadzby vykonať vydelením čistého prevádzkového výnosu aktuálnou trhovou hodnotou investičného majetku.
Príklady vzorca Cap Cap (so šablónou programu Excel)
Pozrime sa na jednoduchý a pokročilý príklad, aby sme ho lepšie pochopili.
Príklad č
Predpokladajme, že investor plánuje kúpiť nehnuteľnosť. Teraz má investor v úmysle rozhodnúť sa na základe maximálnej sadzby, čo je efektívna metrika pri hodnotení nehnuteľností. Investor nájde tri nehnuteľnosti s príslušnými ročnými príjmami, nákladmi a trhovými hodnotami, ako je uvedené nižšie:
Teraz urobme výpočet maximálnej rýchlosti pre príslušné vlastnosti,
Nehnuteľnosť A
Takže stropná sadzba pre nehnuteľnosť A = (150 000 - 15 000 dolárov) ÷ 1 500 000 dolárov
= 9%
Nehnuteľnosť B
Takže stropná sadzba pre nehnuteľnosť B = (200 000 - 40 000 dolárov) * 100% ÷ 4 500 000 dolárov
= 3,56%
Nehnuteľnosť C
Takže stropná sadzba pre nehnuteľnosť C = (300 000 - 50 000 dolárov) * 100% ÷ 2 500 000 dolárov
= 10,00%
Preto by mal investor kúpiť nehnuteľnosť C, pretože ponúka najvyššiu hornú hranicu 10%.
Príklad č
Predpokladajme, že existuje ďalší investor, ktorý chce kúpiť nehnuteľnosť, a investor má nižšie uvedené informácie. Investor bude do nehnuteľnosti investovať, iba ak je maximálna sadzba 10% alebo vyššia.
Teraz sme na základe vyššie uvedených informácií vypočítali nasledujúce hodnoty, ktoré sa ďalej použijú pri výpočte stropnej sadzby.
Ročný hrubý príjem
Ročné výdavky
Čistý prevádzkový príjem
V nižšie uvedenej šablóne sme použili výpočet rovnice maximálnej rýchlosti.
Výpočet bude teda -
Pretože teraz je vypočítaná maximálna sadzba vyššia ako cieľová sadzba (10%) investora, môže investor investovať do príslušnej nehnuteľnosti. Na základe vypočítanej sadzby možno tiež odvodiť, že celá investícia bude vrátená za = 100,00% ÷ 12,38% = 8,08 rokov
Kalkulačka vzorca Cap Cap
Môžete použiť nasledujúcu kalkulačku.
| Čistý prevádzkový príjem | |
| Aktuálna trhová hodnota aktíva | |
| Vzorec maximálnej rýchlosti | |
| Vzorec maximálnej rýchlosti = |
|
|
Relevantnosť a použitie
- Hlavným použitím maximálnej sadzby je rozlíšenie medzi rôznymi príležitosťami na investovanie do nehnuteľností. Predpokladajme, že investícia do nehnuteľností ponúka na oplátku približne 4%, zatiaľ čo iná nehnuteľnosť má strop približne 8%. Potom sa investor s najväčšou pravdepodobnosťou zameria na nehnuteľnosť s vyššou návratnosťou. Okrem toho môže tiež ukazovať trend v oblasti nehnuteľností, ktorý určí, či je potrebné vykonať úpravu na základe odhadovaného príjmu z prenájmu.
- Z pohľadu investora do nehnuteľností je strop základným nástrojom, pretože umožňuje investorovi hodnotiť nehnuteľnosť na základe jej súčasnej trhovej hodnoty a čistého prevádzkového výnosu. Pomáha pri dosiahnutí počiatočnej návratnosti investičného majetku.
- Pre investora môže rastúca stropná sadzba pre nehnuteľnosť naznačovať zvýšenie príjmu z prenájmu v porovnaní s cenou nehnuteľnosti. Na druhej strane môže investor vidieť pokles tejto sadzby ako znak nižších výnosov z prenájmu v porovnaní s cenou nehnuteľnosti. Preto môže byť pre investora kritickým faktorom pri rozhodovaní, či sa nehnuteľnosť oplatí kúpiť alebo nie.
- Ďalej to môže byť tiež indikátor množstva času, ktoré nehnuteľnosti bude trvať, kým získa späť celú investíciu do tejto nehnuteľnosti. Predpokladajme, že nehnuteľnosť ponúka maximálnu sadzbu približne 10%, čo znamená, že kým investor získa celú investíciu, bude to trvať 10 rokov (= 100% ÷ 10%).
