Definícia prepracovania hypotéky
Prepracovanie hypotéky je vtedy, keď dlžník predplatí buď časť alebo celú sumu nesplatenej istiny, čo vedie k zníženiu zostatku úveru, a preto finančná inštitúcia prepočíta mesačné splátky hypotéky na základe zostávajúceho obdobia, výšky nesplatenej istiny a úrokovej sadzby.
- Ak má dlžník veľké množstvo peňazí, tieto peniaze môžu byť prevedené na veriteľa vo forme hypotéky, aby sa znížil nesplatený zostatok úveru a znížilo sa úrokové zaťaženie a mesačné zaťaženie istiny takéhoto úveru. .
- Dlžník teda platí preddavky na započítanie dlžnej sumy istiny a veriteľ prepočíta dlžnú sumu so zostávajúcou dobou splatnosti a úrokovou mierou, ktorá poskytuje prepracovanú sumu hypotéky.
- Celková suma úrokov splatných dlžníkom veriteľovi po prepracovaní hypotéky bude samozrejme nižšia v porovnaní so sumou, ktorú by dlžník zaplatil bez toho, aby tak urobil.
- Je to z dôvodu časovej hodnoty peňažného faktora prítomného vo výpočte úrokov o nesplatenú istinu.
Ako funguje prepracovanie hypotéky?
Prepracovanie hypotéky funguje na základnom princípe financovania. Existuje niekoľko faktorov, kvôli ktorým veriteľ účtuje úrok, ktorý zahŕňa časový faktor aj rizikový faktor. Koncept časovej hodnoty peňazí funguje s prihliadnutím na rôzne prvky, ako sú úroková miera, časové obdobie a nesplatená výška pôžičky atď. Spravidla existujú konkrétne plány amortizácie splácania úveru, ktoré zahŕňajú rovnakú mesačnú splátku alebo splátku istiny a úroku podľa vopred stanovenej sadzby.
Ak je však splátka istiny vyššia ako nesplatená suma splatná pri konkrétnej splátke, nesplatená zostatková suma sa prepočíta pomocou finančných koncepcií, pričom sa zohľadní súčasná hodnota zostatkovej sumy úveru diskontovaná úrokovou mierou.
Výpočty rekodifikácie hypotéky
Každý dlžník neumožňuje prepracovanie úveru. Prvá vec, ktorú je potrebné zabezpečiť, je, že dlžník umožňuje to isté, čo podľa uzatvorenej zmluvy. Musia byť splnené ďalšie nasledujúce podmienky:
- Musia byť splnené minimálne normy zníženia istiny: ak dlžník umožňuje prepracovanie, existujú osobitné normy týkajúce sa splácania minimálnej výšky istiny, ktoré je potrebné splniť ako prvú podmienku.
- Poplatky za rekodifikáciu má platiť dlžník podľa noriem finančných inštitúcií.
Ďalej je uvedený príklad výpočtu na prepracovanie hypotéky.
| Podrobnosti | Množstvo |
| Aktuálny zostatok istiny | 1 125 000,00 dolárov |
| Ročná úroková sadzba | 5,00% |
| Aktuálne mesačné splátky istiny a úrokov | 100 000,00 dolárov |
| Úroková časť zostala | 29 671,58 dolárov |
| Jednorazové zníženie istiny | 500 000,00 dolárov |
| Poplatok za prepracovanie | 25 000,00 dolárov |
Počet zostávajúcich splátok je 12. Vypočítajte prepracované hypotekárne úspory.
Riešenie:
Počet zostávajúcich splátok je 12. Teraz najskôr vypočítame prepracovaný zostatok úveru.
- Prepracovaný zostatok úveru = aktuálny zostatok istiny - jednorazové zníženie istiny
- = 1 125 000 dolárov - 500 000 dolárov
- = 625 000 dolárov
Výpočet zostávajúcej sumy splátky:
- Splátka = Výška istiny / Faktor anuity @ 5% po dobu 12 mesiacov
- = 625 000 dolárov / 11,68 122
- = 53 504,69 dolárov
Typy hypoték, ktoré môžu byť prepracované
- Ako už bolo spomenuté, prepracovať sa dajú iba tie hypotéky, pri ktorých existujú konkrétne podmienky, ktoré umožňujú prepracovanie. Takéto hypotéky sú spojené so záporne umorovanou pôžičkou, ktorá má takú štruktúru splátok, ktorá umožňuje splácanie harmonogramu v sume nižšej, ako sú úroky z pôžičky.
- Negatívne amortizované hypotéky sa tiež nazývajú hypotéky s možnosťou zmeny úrokovej sadzby alebo ARM.
- Ďalej nie je možné opätovne predložiť žiadnu pôžičku krytú vládou, a teda nie je možné ju prepracovať.
Rozdiel medzi prepracovaním hypotéky a refinancovaním
- Ak dlžník spláca značné množstvo splátok jednorazovej pôžičky a spĺňa vopred stanovené podmienky, potom je možné túto splátku označiť ako prepracovanie hypotéky, zatiaľ čo na druhej strane k refinancovaniu úveru dôjde, keď dlžník zmení existujúci úver na nový úver, ktorý rôzne podmienky pôžičky sú pre dlžníka výhodné. Existuje teda tenká hranica, ktorá definuje rozdiel medzi prepracovaním hypotéky a refinancovaním.
- Podľa podmienok prvého z nich dlžník spláca paušálne sumy, čím sa predbieha od uvedeného harmonogramu splácania, a veriteľ zmenil splátkový kalendár zostávajúcej sumy istiny, čo je suma nižšia z hľadiska ročnej splátky úroku, počtu rokov splácanie a ročné splátky z princípu, zatiaľ čo v neskoršom prípade dôjde k prevodu pôžičky tam, kde bol prevedený nový veriteľ, pôžička od starého veriteľa a ďalšie splácanie sa má vykonať u nového veriteľa iba podľa nových podmienok pôžičku.
Výhody a nevýhody prepracovania hypotéky
Ďalej uvádzame niekoľko výhod a nevýhod prepracovania hypotéky.
Výhody prepracovania hypotéky
- Celkové úroky splatené z pôžičiek sú oveľa nižšie v porovnaní s výškou splatných úrokov, ak sa rekodifikácia hypotéky neuskutoční. Znižuje teda mesačné zaťaženie splátok
- Priemerná úroková sadzba splatná dlžníkom sa zhoduje s očakávanou úrokovou sadzbou splatnou.
- Opätovné získanie kvalifikácie na získanie nového úveru sa stáva namáhavou prácou, a preto proces prepracovania hypotéky odstraňuje administratívne práce pri získavaní nového úveru.
Prepracovanie hypotéky proti
- Proces prepracovania hypotéky neskracuje časové obdobie pôžičky; na rozdiel od refinancovania to teda neznižuje výpožičné obdobie.
- Aj keď sa splátky úrokov znižujú v dôsledku prepracovania, nevýhodou je, že vďaka nim sa viac vašich peňazí dostane na hypotéku, a preto existuje šanca na krízu v likvidite.
- Prepracovanie zahŕňa poplatky, ako sú poplatky, administratívne poplatky atď., A preto sa zvyšuje bremeno poplatkov za financovanie.
Záver
Vyššie uvedená diskusia jasne ukázala, že prepracovanie hypotéky sa líši od refinancovania z vyššie uvedených dôvodov. Prepracovanie hypotéky tiež poskytlo dlžníkom ľahký spôsob, ako znížiť úrokové zaťaženie v určitom období tým, že sa zachová rovnaká doba splatnosti, a znížiť splátky istiny každý mesiac po poskytnutí jednorazovej sumy splátky istiny vopred. veriteľovi.
