Čo je upravený hrubý leasing?
Modifikovaný hrubý leasing je zmluva o prenájme lízingu, pri ktorej nájomca nielenže platí základné nájomné na začiatku lízingu, ale tiež platí pomerný podiel daní z nehnuteľností, poistného a výdavkov na údržbu počas trvania lízingu. Upravený nájom sa väčšinou používa v prípade komerčných nehnuteľností, kde je viac ako jeden nájomca na zdieľanie nehnuteľnosti.
Príklad upraveného hrubého prenájmu
Poďme diskutovať o príklade upraveného hrubého prenájmu.
Povedzme, že XYZ Mall prenajíma priestory komerčných nehnuteľností. Spoločnosť ABC Inc. prejavila záujem získať jednu obchodnú reklamu v obchodnom centre na základe upravenej zmluvy o hrubom prenájme. Teraz, podľa upraveného hrubého prenájmu, spoločnosť ABC Inc. (nájomca) zaplatí spoločnosti XYZ Mall každý rok 100 000 USD ročne ako základné nájomné. Okrem základného nájmu bude spoločnosť ABC Inc. platiť aj prevádzkové náklady (napríklad opravy a údržba, poistenie, verejné služby, atď.), Ktoré pripadajú na spoločné priestory úmerné jeho obsadenosti v nasledujúcich rokoch.
Ako funguje upravený hrubý prenájom?
Poďme diskutovať o tom, ako funguje upravený hrubý prenájom.
V prípade upraveného hrubého prenájmu s cieľom prenajať nehnuteľnosť uzavrie vlastník nehnuteľnosti s nájomcom dohodu, v ktorej nájomca uhradí platbu základného nájomného za prvý rok. Počas nasledujúcich rokov nájomca naďalej spláca základné nájomné. A spolu s tým nájomca tiež umožňuje úhradu prevádzkových nákladov pripadajúcich na spoločné oblasti zdieľania v pomere k miere obsadenosti. Opex zahŕňa opravy, údržbu, verejné služby a dane pripadajúce na oblasť spoločného zdieľania prenajatého majetku.
Výhody pre nájomcu (nájomcu)
Nasledujú výhody upraveného prenájmu nájomcovi.
- Nájomca sa môže rozhodnúť pre upravený nájom, pretože v prípade zmeneného nájmu bude musieť znášať iba primerané prevádzkové náklady. Povedzme, že spoločnosť ABC Inc. si vzala do prenájmu obchod v obchodnom centre s 20% úrovňou celkovej obsadenosti celej nehnuteľnosti.
- Ak teraz v nasledujúcom roku vzrastú prevádzkové náklady o 50 000 USD v porovnaní s výdavkami vzniknutými v základnom roku, potom aj tak bude nájomca znášať proporcionálne zvýšenie, čo je 10 000 USD (50 000 USD x 20% ) a nie celých 50 000 USD.
- Nájomca bude tiež uprednostňovať upravený nájom, pretože štruktúra upraveného nájomného vzťahu zaručuje, že prenajímateľ alebo prenajímateľ budú mať spoločný záväzok udržiavať nehnuteľnosť v dobrom stave a budú sa podieľať na opravných a údržbárskych činnostiach.
Obmedzenia pre nájomcu (nájomcu)
Nasledujú obmedzenia zmeneného prenájmu pre nájomcu.
- Ak prenajímateľ neudržal spoločný priestor podľa základných štandardov, je možné, že takáto zlá údržba môže mať vplyv na podnikanie nájomcu.
- Zvyšovanie variabilných výdavkov môže navyše ovplyvniť rozpočet nájomcu. Napríklad, ak spotreba elektriny stúpa so zvyšovaním úrovne obsadenosti nehnuteľnosti, v takom prípade môže byť nájomcovi vystavený nadmerný poplatok a bude platiť zvýšenú cenu.
- Jedným z možných riešení, ako sa vyhnúť takýmto problémom, bude pridať do dohody doložku o doplatku, ktorá definuje a stanovuje limit stropu pre nájomcu v prípade eskalácie ceny variabilných výdavkov.
Výhody pre prenajímateľa (prenajímateľa)
Z pohľadu prenajímateľa upravený nájom ponúka pocit kontroly nad nehnuteľnosťou, pretože môže nájomcu neustále kontrolovať, aby sa zabezpečilo, že nehnuteľnosť spravuje a udržiava v rozumnej miere.
Obmedzenia na prenajímateľa (prenajímateľa)
Potenciálnym obmedzením upraveného nájmu na prenajímateľa bude podcenenie nájomného a výšky z dôvodu prevádzkových nákladov. Podcenenie výdavkov môže prenajímateľovi spôsobiť prevádzkové straty. Preto väčšina prenajímateľov uprednostňuje trojitú zmluvu o čistom prenájme, pretože stanovuje, že nájomca je povinný platiť nájomné, ako aj všetky prevádzkové náklady.
Záver
Modifikovaný hrubý leasing je zmluva o komerčnom leasingu, v ktorej nájomca spláca základný lízingový prenájom a podieľa sa na prevádzkových nákladoch pomerne s prenajímateľom. Tento typ nájomnej zmluvy je hybridnou kombináciou trojitého čistého a hrubého prenájmu.
