Financovanie predajcu (definícia, príklad) Výhody nevýhody

Definícia financovania predajcu

Financovanie predajcu je dohoda medzi kupujúcim a predávajúcim nehnuteľnosti, v ktorej namiesto finančnej inštitúcie riadi hypotekárny proces predávajúci a poskytuje úver; kupujúci zloží prvotnú zálohu na istinu ceny nehnuteľnosti a potom zostávajúca čiastka bude uskutočňovaná prostredníctvom mesačných splátok s úrokom z úroku z úveru.

Typy financovania predajcu

Ďalej uvádzame typy financovania predajcov -

1. Hypotéka na all-inclusive : - V tomto vlastníkovi predá kupujúci nehnuteľnosť na základe zmluvy o dôveryhodnosti typu all-inclusive a nesie zmenku na celú rovnováhu cien domov v súlade s nižšou zálohou, ak existuje.
2. Prenájom do vlastných rúk : - Kupujúci má možnosť, nie však povinnosť kúpiť nehnuteľnosť od predávajúceho, kupujúci však má právo vlastniť dom so zložením zálohy a súčasným platením pravidelného mesačného nájomného. Na konci stanovenej doby platnosti zmluvy má kupujúci možnosť zaplatiť predávajúcemu zostatok zmluvy. V takýchto zmluvách predajcovia často účtujú slušné množstvo nenávratnej zálohy pre prípad, že sa kupujúci rozhodne nekúpiť. V ostatných prípadoch získa kupujúci ochranu záznamom o nájomnej zmluve, podľa ktorého predávajúci nemôže predať nehnuteľnosť nikomu inému.
3. Druhé záložné právo / hypotéka pre mladistvých : - Predajca často pociťuje riziko pri uzavretí zmluvy o financovaní predávajúceho s kupujúcim, takže namiesto toho dostane kupujúci možnosť vziať si druhú hypotéku, tj. Hlavnú časť financovania robí banka a financovanie predávajúceho áno zostávajúce. V prípade tohto typu zmluvy kupujúci uskutoční dve platby, každý mesiac, tj. Prvá v banke a druhá v prospech predajcu. Tento typ zmluvy znižuje riziko neplnenia zmluvy kupujúcim.
4. Zábal : - Zábal hypotéky je dobrou príležitosťou pre predajcu, ako dosiahnuť lepšiu mieru návratnosti. Ak má predávajúci hypotéku, ktorá nebola úplne splatená, ale predávajúci predáva nehnuteľnosť s možnosťou financovania predajcom, v rámci ktorej si môže účtovať vyššiu sadzbu z ceny nehnuteľnosti zníženú o zálohu a zachovať nepretržité splácanie svojej hypotéky z banky ako a zarábajú navyše. Napríklad pán X kúpil dom s hypotékou 200 000 dolárov so sadzbou 4,5%. Aktuálna hodnota domu je 250 000 dolárov. Uzavrie teda zmluvu o financovaní predajcu s novým kupujúcim zložením zálohy vo výške 50 000 dolárov a zvyšných 200 000 dolárov s úrokovou sadzbou 7,5%. Takéto zmluvy sa väčšinou uzatvárajú prostredníctvom spoločností úschovy, ktoré zaisťujú, že proces platby zostáva jasný.
5. Zmluva o pôde : - Pri tomto type zmluvy sa názov vlastníctva neprevodzuje na kupujúceho, ale nadobúda sa ním spravodlivý záujem o nehnuteľnosť. Až po vykonaní poslednej platby podpísanej zmluvy dôjde k legálnemu prevodu vlastníctva z predávajúceho.

Príklad financovania predajcu

Pán X predáva svoj dom za 250 000 dolárov. Pán Y je samostatne zárobkovo činný a stále nemôže získať dobré kreditné skóre z dôvodu nezrovnalostí v jeho príjmoch. Pán Y si nemôže vziať pôžičku tradičným spôsobom. Pán X vykonáva previerku pána Y a je schopný rozvinúť dôveru v jeho celkovú profesiu. Preto sa pán X a pán Y dohodli, že pán Y súhlasí s tým, že v priebehu 20 rokov vyplatí zálohu vo výške 50 000 dolárov a v EMI zostane 200 000 dolárov s ďalším úrokom vo výške 6%.

Riešenie

Ďalej sú uvedené údaje pre výpočet platby

Výpočet EMI je nasledovný -

• = ((200 000 dolárov X 0,005) X (1 + 0,005) ²⁴⁰ ) / ((1 + 0,005) ²⁴⁰ - 1)
• EMI = 1432,86

Celková platba

• Celková platba = 343886,9

V uvedenom príklade kupujúci a predávajúci uzatvárajú zmluvy bez zapojenia akejkoľvek inej finančnej inštitúcie. Vyžadujú sa dôležité faktory -

• Predávajúci vlastní majetok. (Nulový dlh / veľmi nízka výška dlhu, ktorý je možné vyrovnať pri uzavretí tejto dohody)
• Predávajúci zámerne vyplní všetky požadované právne dokumenty potrebné na prevod kupujúcemu.
• Zmluva medzi kupujúcim a predávajúcim, pri ktorej sa kupujúci zaväzuje platiť podľa podmienok zmluvy o financovaní predávajúcim.

Výhody financovania predajcom

Výhody pre kupujúceho

• Menej papierovania : - Aj keď vám predajca musí pri uzatváraní takejto dohody preukázať úplnú dôveru, uľahčuje vás to menej papierovania a postupov.
• Obchodovateľné : - Na rozdiel od banky alebo inej finančnej inštitúcie môže kupujúci vyjednávať o podmienkach, výške a úrokovej miere.
• Nižšie náklady : - Bez inštitucionálneho veriteľa neexistujú žiadne poplatky za spracovanie, poplatky za správu alebo poplatky za pôvod.
• Rýchlejšie ukončenie : - Žiadna byrokracia, opakujúci sa proces, kontroly atď.

Výhody pre predávajúceho

• Predávajúci môže predať nehnuteľnosť v rovnakom stave bez nákladných opráv alebo úprav potrebných pre bežných poskytovateľov pôžičiek.
• Známa investícia : - Hypotéka zabezpečená nehnuteľnosťou, ktorú ste skutočne vlastnili, je oveľa pohodlnejšia ako akákoľvek iná neznáma investícia.
• Pravidelný príjem : - Nepretržitý príjem bez obáv z vlastníctva a správy nehnuteľnosti.
• V prípade zlyhania dostane predajca zálohu, plus vlastníctvo nehnuteľnosti.
• Daňová výhoda : - Predaj na splátky vedie k kapitálovému zisku z nehnuteľnosti, čo pomáha pri úspore vysokej úrovne daní.
• Vyššie výnosy : - Zmluva o financovaní predajcu poskytuje vyššie výnosy za určité obdobie v porovnaní s jednorazovým dlhodobým kapitálovým ziskom.

Nevýhody financovania predajcom

Nevýhody pre kupujúceho

• Vysoká úroková sadzba : - V mnohých prípadoch je úroková miera financovania predajcu v porovnaní s bankami vyššia.
• Pochopenie podmienok : - Klauzuly ako „splatné pri predaji“, ktoré môže banka uzavrieť dohodu, ak predávajúci stále nezaplatil celú hypotéku. Kupujúci si musí prečítať a pochopiť všetky podmienky a ich právny význam v zmluve.
• V prípade nesplácania, ak kupujúci nie je schopný zabezpečiť financovanie, môže po určitom čase prísť o všetky peniaze zaplatené formou zálohy a mesačnej platby plus dom.

Nevýhody pre predávajúceho

• Analýza rizika : - Predajca musí analyzovať riziká spojené s financovaním Predajcu a musí urobiť niekoľko potrebných rozhodnutí týkajúcich sa zapojenia.
• Dôvera v kupujúceho : - Banky uskutočňujú určitý proces, aby sa kvalifikovali na získanie pôžičky, z nejakého dôvodu. V prípade predávajúceho musí financujúci predajca nájsť spôsob, ako veriť v schopnosti a spoľahlivosť kupujúceho.
• Predvolené nastavenie : - V prípade predvoleného nastavenia musí proces zabránenia prístupu spracovať predávajúci v prípade, že sa kupujúci neodsťahuje.
• Náklady na opravu : - Predávajúci bude musieť v prípade zlyhania kupujúceho vykonať opravu a zmeny v majetku.

Záver

Financovanie predajcom je lepšou voľbou pre jednotlivcov, ktorí majú nezrovnalosti v príjmoch alebo ľudí s nižším úverovým skóre. Do úvahy prichádza veľa faktorov, ako napríklad prístup k rokovaniam o takýchto druhoch zmlúv, budovanie dôvery medzi kupujúcim a predávajúcim, pochopenie právnych požiadaviek, ktoré majú tieto zmluvy plniť, namiesto použitia ako nástroja financovania. Táto možnosť by mala byť vhodná iba ak zapadá do vašej investičnej stratégie v danom období. Je dôležité, aby sa tieto zmluvy uzatvárali prostredníctvom právnych zástupcov s dôležitými bodmi diskusie, ako je napríklad Cena, Úroková miera, akumulovaný úrok, dátum platby, dátum splatnosti a klauzula splatnosti.