Uzavretie Význam
Uzavretie trhu je definované ako kroky podniknuté veriteľom v prípade zlyhania dlžníka pri splácaní úveru. V tomto prípade veriteľ preberá právnu kontrolu nad založenou nehnuteľnosťou a predáva aktíva (nehnuteľnosť), aby získal späť sumu úveru.
Druhy uzavretia trhu
# 1 - Súdne
Toto je obvyklé vylúčenie, ktoré nastane, keď veriteľ bude informovať dlžníka o zmeškaných splátkach a v prípade, že sa dlžníkovi nepodarí oživiť jeho zlyhanie, veriteľ zažaluje dlžníka a podá sa v kancelárii krajského záznamníka. Prípad je zverejnený na verejnosti a po súdnom procese je nehnuteľnosť dražená.
# 2 - Nesúdne
V tomto prípade má veriteľ plnú moc na predaj nehnuteľnosti v prípade, že dlžník dôjde k omeškaniu. Aj v tomto prípade bude prípad zaznamenaný v kancelárii krajského zapisovateľa a dlžník dostane čas na vyrovnanie zlyhania, ktoré by mal poskytovateľ pôžičky právo okamžite použiť na dražbu alebo predaj nehnuteľnosti, a tu bude rozdiel nesmie prebiehať žiadne rozsiahle súdne alebo súdne konanie.
Proces uzavretia trhu
Tento proces sa líši štát od štátu, ale celkovo má 5 podobných charakteristík -
# 1 - Predvolená platba dlžníkom
Ak dlžník zmešká aspoň jednu splátku pôžičky, uvedie sa predvolené kritérium. Veriteľ odošle oznámenie o zmeškanej platbe s oznámením, že zmeškal platbu, a dokonca ponúkne 15-dennú lehotu na uskutočnenie platby. Po 15 dňoch bude dlžníkovi vyúčtovaná oneskorená platba a ďalšie pokuty. Ak dlžníkovi chýbajú dve až tri platby, bude mu teraz zaslané oznámenie o výzve, ktoré je závažnejšie ako oznámenie o zmeškanej platbe.
# 2 - Oznámenie o predvolenom stave (NOD)
Ak dlžníkovi chýba platba tri až šesť mesiacov, veriteľ pošle oznámenie o omeškaní kancelárii krajinského zapisovateľa. Jeho kópia sa tiež zašle dlžníkovi, ktorý ďalej dostane 90 dní na zaplatenie nedávneho účtu a obnovenie pôžičky. Toto obdobie sa nazýva obdobie obnovenia.
# 3 - Oznámenie o predaji majetku
Ak dlžník stále nemôže uskutočniť platbu do 90 dní, veriteľ začne s procesom vylúčenia. Veriteľ opäť pošle oznámenie do kancelárie krajského rekordéra, to isté s jednou kópiou dlžníkovi, a zverejní právne oznámenie v novinách aj tri po sebe nasledujúce týždne, kým sa dom skutočne draží. Dlžník má ešte päť dní pred dražbou na vyrovnanie zmeškaných platieb.
# 4 - Verejná aukcia
Veriteľ odhadne otváraciu ponuku na nehnuteľnosť predtým, ako bude dražená. Cena sa odhaduje na základe zostatku nevybaveného úveru a akéhokoľvek druhu záložného práva alebo daní, ktoré sa neplatia. Nehnuteľnosť sa predá dražiteľovi s najvyššou ponukou. Listina o dôveryhodnosti sa odovzdáva novému vlastníkovi nehnuteľnosti a dlžník má teraz 3 dni na vypratanie nehnuteľnosti.
# 5 - Majetok vo vlastníctve nehnuteľností
Ak sa nehnuteľnosť v aukcii nepredá, stáva sa majetkom banky alebo nehnuteľnosťou. Keď k tomu dôjde, veriteľ je vlastníkom nehnuteľnosti a bude sa snažiť získať nehnuteľnosť predanú prostredníctvom makléra alebo agenta. Aby bola dohoda lákavejšia, poskytovateľ pôžičiek môže odstrániť časť záložných práv a iných poplatkov, čo zainteresovanej strane poskytne určitú formu zľavy za kúpu uvažovanej nehnuteľnosti.
Aukcia uzavretia
V aukcii veriteľ obvykle stanoví ponuku pred aukciou na základe ceny, ktorá sa odhaduje pri zohľadnení zostatku čakajúcej pôžičky a akéhokoľvek druhu záložného práva alebo daní, ktoré sa neplatia. Toto oznámenie sa tiež nachádza v miestnych novinách a na webových stránkach, aby sa záujemcovia mohli zúčastniť aukcie.
V deň konania aukcie na základe vopred nastavenej ponuky môžu dražitelia dražiť ceny vyššie. Účelom dražby je získať čo najvyššiu cenu nehnuteľnosti. Osoba s najvyššou ponukou alebo suma, ktorá je dostatočná na to, aby veriteľ zakryl úver, sa považuje za osobu, ktorá dostane nehnuteľnosť do rúk.
Dlžník má čas tri dni na vypratanie nehnuteľnosti a jej odovzdanie novému majiteľovi. Na druhej strane, ak veriteľ v aukcii nedosiahne dobré ponuky, veriteľ prevezme nehnuteľnosť a pokúsi sa ju v budúcnosti predať prostredníctvom maklérov alebo agentov.
Ako sa tomu vyhnúť?
- Jedným z najdôležitejších krokov, ako zabrániť exekúcii, je zabrániť zmeškaniu splátok pôžičiek a nesplácaniu.
- V prípade naliehavých situácií by mal veriteľ chvíľu trvať, kým sa dostane do problémov so súdnym konaním. Tomu sa hovorí tolerancia.
- Ak sa dá súhlasiť s tým, že po zlyhaní sa už nikdy nebude opakovať to isté, veriteľ by mohol dať dlžníkovi prestávku a vzdať sa povinnosti, ktorá sa nazýva odpustenie dlhu.
- Keď veriteľ rozšíri zmeškanú splátku na dlhšie obdobie, dlžníkovi sa to nejako uľahčí.
- Ak veriteľ súhlasí so zmenou podmienok pôžičky alebo s predĺžením doby amortizácie, môže to poskytnúť dlžníkovi určitú flexibilitu.
Dôsledky uzavretia trhu
- Jeden musí opustiť svoj vlastný domov a akýkoľvek druh vlastného imania, ktorý bol predložený.
- Prináša stres a úzkosť, pretože človek sa stáva bezdomovcom bez znalosti skutočnosti, kam ďalej.
- Veľmi poškodzuje kreditné skóre a získanie druhej pôžičky v budúcnosti bude veľmi ťažké.
- Jeden môže dlhovať zostatok za nedostatok aj po predaji vylúčenia z trhu.
- Jeden môže stratiť príležitosti na lízing alebo pomoc, ktoré môžu byť k dispozícii ďalej.
- V rámci hypotekárneho procesu na Fannie Mae stratí človek schopnosť kúpiť si ďalší dom na ďalších sedem rokov.
Dopad
- Je to na ratingu, ktorý je drasticky zasiahnutý.
- Domy sú k dispozícii za lacnejšiu cenu, ako je skutočná trhová cena.
- Vytvára príležitosť pre nových kupujúcich domov, aby si kúpili domy za znížené ceny.
- Dlžník bude možno musieť vyrovnať deficit pôžičky aj po uzavretí trhu.
- Problémy v zamestnaní v určitých oblastiach, kde sa overuje úverový rating uchádzača.
Výhody
- Keď trh nehnuteľností klesne na nízku úroveň, mnohým majiteľom sa zdá, že ich dom nemá hypotéku. V týchto scenároch môže byť dobré pre vlastníkov, aby znížili svoje zaťaženie a mohli začať odznova.
- Je to výhodné pre nových kupujúcich, ktorí nájdu nehnuteľnosť za lacnejšie ceny.
- Je to tiež spôsob, ako ušetriť peniaze. Keď si dlžník uvedomí, že neexistuje žiadny spôsob, ako zabrániť uskutočneniu vylúčenia, môžete prestať skúšať a šetriť peniaze, ktoré sa inak použili na uskutočňovanie mesačných platieb, a začať odznovu po ukončení zadržania.
Nevýhody
- Úverový rating je najviac postihnutý a drasticky klesá.
- Jeden príde o vlastný domov a v takejto kríze je hľadanie nového domova veľmi ťažké.
- Ovplyvňuje tiež zamestnanosť, kde sa pri nejakom druhu zamestnania kontroluje kreditné pozadie jednotlivcov.
- Získať nový úver alebo hypotéku je veľmi ťažké.
- Ak dôjde k vylúčeniu, zvyšuje sa daňové zaťaženie dlžníka, v očiach IRS sa odpustenie dlhu považuje za príjem.
