Čo je to Cash on Cash Return (COCR)?
Cash on Cash Return je druh metriky, ktorá sa používa pri meraní celkového výnosu dosiahnutého pri skutočnom investovaní do nehnuteľností, návratnosť je celkový hotovostný príjem získaný z investovania do nehnuteľností, aby som zjednodušene povedal, hotovosť pri výnose z investovania dosahuje investor uskutočnené investíciou do nehnuteľnosti ako jej zastavením a počíta sa ako pomer celkovej výšky príjmu z prenájmu generovaného z nehnuteľnosti a celkových peňažných investícií pôvodne uskutočnených do nehnuteľnosti.
Vzorec
Tento vzorec je potrebné poznamenať, že miera dividendy vlastného imania meria iba návratnosť skutočne investovanej hotovosti, tj vlastného imania zapojeného do investície. Opatrenie teda nezahŕňa dlh spojený s kúpou nehnuteľnosti, ktorá je spoločným nástrojom financovania nehnuteľností.
Ako vypočítať hotovosť pri vrátení peňazí (s príkladom)
Uvažujme o príklade pomocou vyššie uvedeného vzorca COCR:
Investícia bez pôžičky
Investor kúpi nehnuteľnosť za 2 000 000 dolárov a dostane mesačný nájom vo výške 8 000 dolárov. Musí zaplatiť poplatky za údržbu majetku vo výške 2 000 dolárov.
- Teraz je mesačný príjem z nehnuteľnosti = 8 000 - 2 000 = 6 000 dolárov
- Ročný príjem = 12 X 6000 = 72 000 dolárov
- Vzorec COCR = ročný hotovostný tok pred zdanením / celková investovaná hotovosť = 72000/2000000 = 3,6%
Investícia do nehnuteľnosti so zapožičaním
Investor kupuje nehnuteľnosť na prenájom vo výške 2 000 000 dolárov so zložením zálohy vo výške 500 000 dolárov. Dostáva mesačný nájom vo výške 8 000 dolárov a každý mesiac platí poplatky za údržbu a úroky vo výške 4 000 dolárov.
- Teraz je mesačný príjem po výdavkoch investora = 8000 - 4000 = 4 000 dolárov
- Ročný príjem = 12 X 4 000 = 48 000 dolárov
- Teda hotovosť pri hotovostnom výnose = 48000/500000 = 9,6%
Vo vyššie uvedených príkladoch pôžička tento pomer zvýšila. Pôžičky alebo páka zvyšujú riziko pre investora. Akékoľvek škody, ďalšie náklady, straty zo zníženia hodnoty, straty kapitálu musí znášať samotný investor a banky musia splatiť včas.
Nie je to však vždy tak; tento pomer závisí od mnohých ďalších faktorov, ako je cena, výška úveru, mesačné nájomné, mesačné splátky úveru atď.
Rozdiely v hotovosti z návratnosti peňazí a návratnosti investícií (ROI)
Rozdiely medzi COCR a návratnosťou investícií (ROI):
Návratnosť investícií zahŕňa celkovú návratnosť investícií. Zvážil by tiež kapitálové výnosy z investície. Zatiaľ čo to predstavuje iba ročný prílev hotovosti. Odkedy COCR v oblasti investovania do nehnuteľností sú aktíva držané veľmi dlho, zvyčajne 10 - 20 rokov, je ťažké odhadnúť kapitálové zisky. Ďalej kapitálové zisky z majetku v závislosti od umiestnenia majetku, geopolitického scenára, ekonomických podmienok a ďalších faktorov.
Preto na meranie a porovnanie investícií do investícií do nehnuteľností je COCR lepším opatrením.
Výhody
- Pomer je ľahké vypočítať COCR. Pomer je ľahká a rýchla metóda na porovnanie výnosov z rôznych investičných príležitostí. Pomer poskytuje investorovi príležitosť nielen na porovnanie výnosov v hotovosti pri hotovostnom výnose v triede aktív nehnuteľností, ale aj v rámci tried aktív.
Nevýhody
- Výpočet COCR je založený na hotovostnom toku pred zdanením do celkovej investovanej hotovosti. Pretože čitateľ ukazovateľa pomeru je pred daňovým hotovostným tokom, nezohľadňuje daňovú skupinu a odtok dane. Investičná príležitosť môže byť ovplyvnená daňovými výhodami a daňovými výdavkami jednotlivca, ktoré nie sú zachytené v miere návratnosti
- Hotovostná hotovostná návratnosť nezohľadňuje návratnosť kapitálu. Návratnosť kapitálu môže naznačovať vyššiu návratnosť, pretože návratnosť kapitálu nie je príjmom.
- V tomto pomere sú zachytené ďalšie riziká spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti. Investor by mal pred investovaním do nehnuteľnosti vykonať hĺbkovú kontrolu spolu s výpočtom návratnosti.
- Pomer je založený na jednoduchom úroku na výpočet hotovosti z hotovostného výnosu, a nie na výpočte zloženého úroku. Investičná príležitosť s dokonca nízkou mierou zloženého úroku môže byť lepšou príležitosťou ako investícia s vysokou návratnosťou hotovosti.
- Pomer nezohľadňuje časovú hodnotu peňazí. Účinný teda bude iba pre prvý rok investície, ak sa zmeria absolútny pomer a zmeria sa dividendová miera z jednotlivej investície.
Čo je dobrý pomer medzi hotovosťou a návratnosťou?
Absolútne číslo pre dobrý COCR sa líši. Zatiaľ čo odborníci tvrdia, že 8% návratnosť je dobrý pomer, zatiaľ čo niektorí odborníci sa snažia hľadať rozpätie od 8 do 12%. Niektorí investori nemusia investovať, ak nemajú zaručený 15% alebo 20% COCR.
Záver
Sadzba dividendy vlastného imania udáva pomer prílevu hotovosti pred zdanením k výške pôvodne investovaného kapitálu. Nezahŕňa pôžičky prijaté od finančných inštitúcií pri výpočte pomeru hotovosti k hotovosti.
Aj keď je to jednoduchá metrika, nehovorí všetko o prenájme nehnuteľnosti a nemal by sa brať ako jediné opatrenie pri prijímaní investičných rozhodnutí. COCR v oblasti investovania do nehnuteľností si vyžaduje hlbokú a sofistikovanú úroveň analýzy, ktorá okrem iných faktorov zahŕňa kvalitatívnu analýzu, ako je umiestnenie nehnuteľnosti, budúce vyhliadky oblasti, obchodná estetika lokality.
Dobrý pomer COCR nezohľadňuje daňové výhody, alternatívne zdroje financovania, možnú štruktúru financovania. Dobrý pomer COCR však zostáva najzákladnejšou a najdôležitejšou metrikou naznačujúcou lepšiu investičnú príležitosť.
