Čo je to záložné právo?
Pojem „predaj záložného práva“ sa týka predaja pohľadávky, ktorú predmetný orgán umiestni a drží v aktíve na uspokojenie nesplateného dlhu alebo dlžných peňazí. Napr. Predaj povolený štátnou agentúrou na vyrovnanie nezaplatených daní predajom nehnuteľnosti. Pri takomto predaji má agentúra záložné právo na nehnuteľnosť zodpovedajúce výške splatnej dane. Štátna agentúra predá záložné právo na nehnuteľnosť a získa výnosy na vyrovnanie nezaplatených daní alebo splatnej sumy.
- Záložné právo si mohol kúpiť ktorýkoľvek jednotlivec alebo podnikateľský subjekt rozdelením dlžnej sumy. Záložné právo sa nestane majiteľom kúpou záložného práva na nehnuteľnosť; namiesto toho zostáva zodpovedný za zaplatenie dlžnej dane počas obdobia, keď má záložné právo.
- Môže však požadovať zaplatenie príplatku a zaplatenia úroku od vlastníka nehnuteľnosti. Predaj záložného práva sa uskutočňuje prostredníctvom verejných aukcií a väčšina predaja záložného práva sa týka nehnuteľností, automobilov a rôznych iných osobných nehnuteľností.
- Na ilustráciu predaja záložného práva môžu predajcovia, dodávatelia alebo dodávatelia zadržať pohľadávku alebo záložné právo na časť majetku, ktorý prevádzkovali, za neuhradenú sumu v dôsledku poskytnutých služieb.
Ako funguje proces predaja záložného práva?
- Pre ilustráciu predaja záložného práva, predpokladajme, že X vlastní nehnuteľnosť v krajine, pre ktorú predstavuje ročná daň z nehnuteľností 5 000 dolárov. X v súčasnosti prechádza finančnými problémami, kvôli ktorým nemohol vyplatiť 5 000 dolárov daňovému úradu ani po počte oznámení zaslaných X.
- Daňový úrad začne s predajom záložného práva na nehnuteľnosť s cieľom vymôcť dlžnú čiastku za neuhradené dane. Tento druh záložného práva sa nazýva certifikát daňového záložného práva. Osvedčenie o daňovom záložnom práve je dokument, ktorý daňový úrad predkladá ako dôkaz na zabezpečenie záložného práva na časť nehnuteľnosti za nezaplatené alebo čakajúce dane.
- Keď daňový úrad vykoná daňové záložné právo, vlastník nemohol legálne previesť alebo predať nehnuteľnosť, kým nebudú zaplatené nezaplatené dane. V prípade, že sa vlastník zdráha dostatočne dlho zúčtovať svoje nezaplatené dane, daňový úrad môže prevziať majetok do vlastníctva a predať ho, aby získal späť nezaplatené dane prostredníctvom verejnej dražby.
- Ak daňový úrad uskutoční verejnú dražbu na vymáhanie nezaplatených daní a kúpi ich investor, ktorý zúčtuje splatné dane v mene vlastníka nehnuteľnosti, víťazný uchádzač dostane certifikát o zadržaní dane, čo z neho robí držiteľa záložného práva a nie vlastník.
- Cena záložného práva sa rovná nesplatenej sume splatnej na nezaplatených daniach a iných poplatkoch vrátane poplatkov a súdnych poplatkov, ktoré vzniknú investorovi alebo záložcovi.
Druhy záložného práva
Existujú nasledujúce typy:
# 1 - Stavebné záložné práva
V prípade stavebného záložného práva má dodávateľ záložné právo na tú časť nehnuteľnosti, za ktorú sa čakajú platby za prácu vykonanú dodávateľmi. Subdodávatelia tiež zadržiavajú záložné právo na vlastníkov nehnuteľností v prípade, že ich dodávateľ nevyplatil.
# 2 - Daňové záložné právo
V daňovom záložnom práve daňový úrad prevezme majetok, za ktorý je splatná daň z majetku. Ak vlastník nevyúčtoval nezaplatenú daň, daňový úrad je povinný nehnuteľnosť predať, aby vyrovnal nezaplatenú daň.
# 3 - Zákonné záložné práva
Zákonné záložné práva sa získavajú prostredníctvom rôznych súdnych konaní, v ktorých súdne rozkazy vydávajú rozhodnutia o pohľadávkach alebo záložných právach na majetok z akýchkoľvek nezaplatených zmeniek. Existujú rôzne druhy predaja záložných práv, ale najbežnejšie záložné právo sa ukladá do nehnuteľností a automobilov. V prípade automobilov vo všeobecnosti sú to predajcovia, ktorí predávajú vozidlá verejnosti a banky ich financujú rovnako. Banka následne zadržiava záložné právo na vozidlo a je držiteľom titulu.
Možný výsledok vyššie uvedenej transakcie, ak dlžníci uskutočnia platbu banke, sú nasledujúce.
- V prípade, že dlžník splatí dlhy banke, záložné právo banka odstráni vo vozidle a vlastníctvo sa prevedie na dlžníka.
- Dlžník môže zlyhať pri splácaní úveru, vďaka čomu banka vozidlo prevezme späť. Banka bude naďalej držať vozidlo, kým niekto nezíska od banky to isté. V takom prípade pôvodné záložné právo na vozidlo už neexistuje.
- Dlžník nemohol banke predať vozidlo, za ktoré dlží peniaze, a banka má na ňu právny titul.
Predaj záložného práva ako zdroj príjmov
- Predaj záložného práva na nesplatené dlhy na nehnuteľnosti následne zvýši dlžnú sumu. Dôvodom je to, že keď štátna agentúra predá záložné právo na nehnuteľnosť alebo s ňou spravuje samosprávu, kupujúci záložného práva si má najať profesionálnu agentúru na vykonávanie záložných práv, za čo by mu vznikli ďalšie náklady. To isté by sa pridalo k záložnému právu.
- Kupujúci pri svojej investícii na základe záložného práva bude vyberať poplatky od dlžníkov, ktoré môžu mať formu návratnosti investície. Požadovaný počet oznámení sa posiela dlžníkom pred podaním návrhu na verejné záložné právo k nehnuteľnosti alebo pred začatím verejnej dražby. Ak sa dlžníci nedostavia pred agentúru, aby vybavila príslušné odvody, bude agentúra pokračovať v inkase nezaplatených poplatkov predajom záložného práva.
Výnimky z predaja záložného práva
Existuje niekoľko výnimiek, ktoré nepodliehajú predaju záložného práva. Napríklad osoby, ktoré sú v činnej vojenskej službe, starší občania, zdravotne postihnuté osoby a ďalší veteráni, majú nárok na výnimky z predaja záložného práva na nehnuteľnosti. Výnimky sa líšia štát od štátu a každá jurisdikcia má svoj proces podania žiadosti, postupy a obdobie, v ktorom sa s nimi oprávnené osoby alebo subjekty majú skontaktovať.
Záver
- Banky a finančné inštitúcie sa vždy obávajú peňazí, ktoré dostanú späť od dlžníka. Existencia predaja záložného práva ich do istej miery zbavuje. V našej ilustrácii vyššie má X na odvrátenie daňového záložného práva vyplatiť investorovi rovnakú sumu vrátane úrokov.
- Preto investori považujú daňové záložné právo za alternatívny investičný nástroj na získanie požadovanej návratnosti investícií. Vlastník, ktorý získa nehnuteľnosť späť, prevedie sumu na príslušný daňový úrad a potom ju daňový úrad prevedie na investora, ktorý má k nehnuteľnosti záložné právo.
- Ak vlastník nehnuteľnosti neuhradil požadovanú sumu z nezaplatenej dane, daňový úrad zaistí nehnuteľnosť a prevedie právny titul na záložného práva, ktorý sa následne stane jasným a slobodným vlastníkom dotknutej nehnuteľnosti.
