Čo je to pôžička na tvrdé peniaze?
Úver s tvrdými peniazmi je druh financovania, ktoré poskytujú nebankové inštitúcie alebo jednotlivci investorom do nehnuteľností. Nevyžaduje si veľa úverovej kontroly, pretože je podložená kolaterálnym zabezpečením. Investor uprednostňuje výber veriteľa s tvrdými peniazmi, pretože pôžička je poskytnutá rýchlo, povedzme do jedného týždňa, v porovnaní s tradičnými bankármi, ktorých vyplatenie sumy trvá približne 1 až 2 mesiace.
Tento typ pôžičky sa nazýva aj krátkodobý preklenovací úver, pretože preklenuje finančnú priepasť medzi kúpou a ďalším predajom nehnuteľnosti.
Ako funguje pôžička na ťažké peniaze?
Úlohou investora do nehnuteľností je identifikovať nehnuteľnosť. Nakúpte nehnuteľnosť, vykonajte jej opravy alebo renovácie, zvýšte jej trhovú hodnotu a znova ju kúpte.
- Investor zvyčajne čelí problémom s financovaním v čase kúpy nehnuteľnosti a vyžaduje rýchle financovanie, aby bola nehnuteľnosť okamžite predajná.
- Tradiční bankári by nikdy nefinancovali pôžičky s tvrdými peniazmi, pretože pomer pôžičky k hodnote môže byť vysoký (nad 75%). Investori do nehnuteľností si teda vyberajú súkromných hráčov, ktorí by projekt financovali.
- Nehnuteľnosť sa poskytuje ako zábezpeka veriteľovi. Veriteľ sa nezaoberá príjmom ani úverovou históriou investora, pretože pôžička je krátkodobá.
Príklad
Investor narazil na nehnuteľnosť a získal nasledujúce informácie o pôžičke s tvrdými peniazmi:
Riešenie:
Vysvetlenie:
- Výška financovania poskytovaná bežnými bankármi je iba 70% v porovnaní s veriteľmi tvrdých peňazí. Okrem toho je výška zálohy požadovanej investorom nižšia.
- Investor môže spravovať opravy a vedľajšie náklady v rámci úspor, ktoré má k dispozícii.
- V rámci celkového rozpätia 5 mesiacov môže investor ľahko naplánovať opravy a renováciu nehnuteľnosti.
- Návratnosť získaná investorom je v stanovenej lehote pekná.
Kto uprednostňuje investorov do nehnuteľností, ktorí požičiavajú ťažké peniaze?
- Investori, ktorí sa snažia konkurovať mnohým konkurenčným ponukám, by mali uprednostniť výber pôžičky s tvrdými peniazmi, ktorá im pomôže rýchlo sa dohodnúť.
- Investori, ktorí majú zlú úverovú históriu, môžu využiť možnosť pôžičky s tvrdými peniazmi na zabezpečenie rýchleho vyplatenia bez problémov a otázok. Takíto investori majú veľké šance na odmietnutie od tradičných bankárov.
- Noví investori na trhu tiež nebudú mať históriu zdravého príjmu. Investor môže ďalej znížiť svoju časť investície do nehnuteľností, čo ho vystavuje nižšiemu riziku.
Požiadavky
- Hlavnou požiadavkou veriteľa je, aby nehnuteľnosť bola zabezpečená ručiteľom veriteľa.
- Úverová história ani úverový rating dlžníka sa veriteľa netýkajú.
- Veriteľovi však záleží na výške investícií, ktoré má investor vykonať.
- Investor by mal predložiť poskytovateľ pôžičky pôžičku a plán splácania uvedenej pôžičky, pričom by mal byť presvedčený o splátkovom pláne a dátume predaja cenného papiera. Je tiež potrebné spomenúť ďalšie podrobnosti, ako napríklad požadované finančné obdobie.
Sumy za pôžičku na tvrdé peniaze
- Pomer LTV (tj pomer pôžičky k hodnote) určuje sumu pôžičky, ktorú môže veriteľ sankcionovať. LTV sa počíta vydelením výšky úveru hodnotou nehnuteľnosti, ktorá sa má poskytnúť ako kolaterál.
- Vyššia LTV znamená vyššiu sumu financovanú veriteľom a naopak. Bežní bankári zvyčajne ponúkajú 75% hodnoty ako pôžičku.
- Súkromní hráči ponúkajú LTV viac ako 75%. A čo zostatková suma financií? Investor to z vrecka zjavne financuje.
Výhody
- Rýchle vyplatenie pôžičky.
- Jednoduché financovanie.
- Nižší ruch v oblasti dokumentácie a právnych papierov.
- Rýchle a ľahké schválenie v reálnom čase.
- O úverovej histórii alebo zdroji príjmu investora alebo histórii príjmu investora sa nevyžaduje žiadne vyšetrovanie.
- Poskytovateľ pôžičiek, ktorý uľahčuje prácu, poskytuje flexibilné možnosti.
- Ľahké uzavretie investorom.
Nevýhody
- Úrokové náklady sú oveľa vyššie ako pri tradičných poskytovateľoch financií.
- Pomer LTV je vyšší iba pre skúseného plutva a nie pre nového hráča.
- Ostatné vedľajšie náklady sú tiež vyššie ako v prípade tradičných pôžičiek.
- Financovanie nehnuteľnosti, ktorá má nižšiu hodnotu, sa zamieta od ocenenia vykonaného investorom.
- Veriteľ uprednostňuje krátkodobé rozpätie výpožičnej doby.
