Rozdiel medzi odhadovanou a trhovou hodnotou
Obaja zdaniteľnej hodnote a hodnota trhu sa týkajú predovšetkým oceňovanie nehnuteľností a sú používané pre oceňovanie majetku, kedy trhová hodnota Ako už názov napovedá, že hodnota majetku, ktorý obdržíme, ak chceme, aby to dnes predať, na druhú stranu, vyhodnotené hodnoty je založené na štandardných postupoch a používajú ich miestne úrady a na daňové účely.
Vyhodnocovaná hodnota a trhová hodnota sú výrazy súvisiace s oceňovaním nehnuteľností, nad ktorými sa väčšina ľudí mýli. Aj keď by mohli znieť podobne a niekedy sa používajú vzájomne zameniteľné, navzájom sa dosť líšia. Poďme sa ponoriť ďalej, aby sme pochopili tento rozdiel.
Aká je hodnotená hodnota?
Posudzovaná hodnota sa počíta na základe štandardného postupu obcí a miestnej správy. Počíta sa hlavne pre daňové výpočty, ktoré sú priamo úmerné posudzovanej hodnote. Čím vyššia je táto hodnota, tým vyššia je vyrubená daň.
Napríklad miestne úrady (hodnotiteľ mesta) určí pozemkové sadzby a sadzby domov postavených na týchto pozemkoch. Tieto sadzby rozhodujú o výške daní, ktoré budú vlastníci povinní platiť.
Čo je to trhová hodnota?
Nehnuteľnosť je viac ako pozemok alebo cena za štvorcový meter. O tom, koľko majetku je možné oceniť, rozhoduje veľa faktorov. Trhová hodnota je najpravdepodobnejšia cena, ktorú nehnuteľnosť od dnešného dňa získa na voľnom trhu. Je riadená ekonomickými silami dopytu a ponuky.
Čím viac sa kupujúci o nehnuteľnosť zaujíma, tým vyššia môže byť jej hodnota pre predávajúceho a naopak. Jednoducho povedané, je to cena, ktorú sú kupujúci pripravení dať, a predajca je pripravený akceptovať transakciu na voľnom trhu. Trhovú hodnotu vypočítavajú realitní agenti v mene svojich klientov.
Infografika hodnotenej hodnoty vs. trhovej hodnoty
Pozrime sa na hlavné rozdiely medzi hodnotenou a trhovou hodnotou.
Kľúčové rozdiely
Hlavné rozdiely sú nasledujúce -
# 1 - Faktory ovplyvňujúce výpočet
Posudzovaná hodnota je zvyčajne nižšia ako trhová hodnota. Je to tak preto, lebo sa počíta na základe štandardného mechanizmu. Hodnotiteľ navštívi nehnuteľnosť, vykoná dôkladnú prehliadku okolitých domov a oblasti a príde s reálnou hodnotou. Pre každú oblasť by miestne orgány vopred rozhodli o miere hodnotenia. Reálna hodnota vypočítaná hodnotiteľom sa vynásobí mierou hodnotenia a takto odvodená hodnota sa označuje ako hodnotená hodnota. Napríklad povedzme, že reálna hodnota bola vypočítaná ako 500 000 a miera predbežného posúdenia je 80%.
Potom bude posudzovaná hodnota
- = 500 000 * 80%
- = 400 000
Výpočet trhovej hodnoty je úplne odlišný a závisí od mnohých faktorov a informácií o trhu, ktoré sú v tom čase k dispozícii. Môžu to byť niektoré z faktorov:
- Stav nehnuteľnosti:
- Vek majetku
- Poloha
- Prístup a pripojenie k diaľniciam a iným hlavným blízkym oblastiam.
- Sporný majetok
Realitný agent zohľadňuje všetky tieto faktory pri výpočte trhovej hodnoty. Faktorom, ktorý však ovplyvňuje najviac, je dopyt a ponuka. V prípade, že má o nehnuteľnosť záujem viac kupujúcich, určite bude mať vyššiu trhovú hodnotu ako akákoľvek podobná nehnuteľnosť. Na druhej strane, aj keď je stav a dostupnosť nehnuteľnosti uspokojivý, ale sú s ním spojené nejaké právne spory, nemusí to mať záujem predajcov a jeho trhová hodnota môže klesnúť (niekedy dokonca pod hodnotenú hodnotu) .
# 2 - Vplyv fluktuácií trhu
Zatiaľ čo trhová hodnota nehnuteľnosti môže stúpať alebo klesať na základe rôznych faktorov, hodnotená hodnota je do značnej miery proti takýmto výkyvom imúnna. Mnohokrát existujú scenáre, keď trhová hodnota cez noc vyskočí z dôvodu ohlásenia vládnych infraštruktúrnych projektov, ako sú výdavky na projekt metra, výstavba novej diaľnice atď. Takéto oznámenia by však nemali veľký vplyv na posudzovanú hodnotu, pretože sa menia iba o malé množstvo na základe kruhových sadzieb a ročných kontrol miestnych samospráv. V skutočnosti si za určitých scenárov vláda udržiava strop, podľa ktorého sa hodnotená hodnota môže meniť iba o 5 - 6% ročne.
Na ilustráciu vplyvu výkyvov trhu pokračujme vyššie uvedeným príkladom, kde bola hodnotená hodnota vypočítaná ako 400 000. Teraz predpokladajme, že v blízkosti tejto nehnuteľnosti sa IT spoločnosť rozhodla postaviť novú kanceláriu. Akonáhle sú tieto informácie dostupné v doméne trhu, dynamika lokality sa zmenila, čo bude mať vplyv na súčasné ocenenia. Pretože je tu nová kancelária, ľudia, ktorí tam pracujú, by si chceli kúpiť dom v blízkosti, aby ušetrili cestovné náklady a čas.
Preto sa zrazu zvýšil počet kupujúcich, čo povedie k zvýšeniu cien. Rovnaký pozemok, ktorý bol ohodnotený na 400 000, sa teraz mohol predať až za 600 000 alebo 800 000, čo nie je nič iné ako trhová hodnota, pretože to je hodnota, za ktorú sa nakoniec uskutočnia transakcie nákupu a predaja. Je však dôležité poznamenať, že splatná daň z nehnuteľností sa bude stále počítať z pôvodne stanovenej hodnotenej hodnoty.
Porovnávaná tabuľka hodnotenej vs. trhovej hodnoty
| Základ | Posudzovaná hodnota | Trhová hodnota | ||
| Dopad fluktuácií trhu | Odolný voči výkyvom na trhu | Trhová hodnota je ovplyvnená výkyvmi miestneho trhu. | ||
| Užitočnosť / účel | Používa sa na výpočet daní. | Je to cena, za ktorú sa nehnuteľnosť nakoniec kúpi alebo predá. | ||
| Faktory ovplyvňujúce výpočet | Miera hodnotenia podľa rozhodnutia obcí; | umiestnenie, veľkosť, stav, vylepšenia, nedávne transakcie alebo akékoľvek iné trhové informácie týkajúce sa nehnuteľnosti; | ||
| Kto to počíta | Krajský hodnotiteľ v mene miestnej obce | Realitný agent v mene svojho klienta | ||
| Vypočítaná hodnota | Normálne nižšia ako trhová hodnota na základe miery posúdenia, o ktorej rozhodli miestne orgány. | O trhovej hodnote rozhodujú sily dopytu a ponuky. |
Záver
Domy, na rozdiel od iných výrobkov, nie sú vybavené cenovkami. Nemajú pevnú cenu, ale ceny, ktoré sa môžu kedykoľvek zmeniť. Z tohto dôvodu máme koncepty týchto hodnôt.
- Posudzovaná hodnota sa podobá skôr základnej cene stanovenej vládou alebo miestnymi úradmi, ktorá sa počíta štandardným postupom a je určená hlavne na papierovanie a daňové výpočty, ako je ročná daň z nehnuteľností alebo jednorazová daň z registra. Je zaznamenaný vo vládnych spisoch a často sa nemení - zvyčajne raz za rok.
- Trhová hodnota je na druhej strane dynamické ocenenie určené niekoľkými faktormi, dostupnými informáciami a platobnou schopnosťou kupujúceho a predávajúceho. Môže sa zmeniť kedykoľvek (niekedy aj cez noc) a za každú cenu. Pri nákupe alebo predaji sa viac zaujíma o trhovú hodnotu na transakčné účely a pri vlastníctve (alebo pobyte) sa zaujíma viac o odhadovanú hodnotu pre opakujúce sa daňové výpočty.
