Čo je to pomer pôžičky k hodnote?
Pomer pôžičky k hodnote je pomer výšky úveru k celkovej hodnote konkrétneho aktíva a banky alebo veritelia ho najčastejšie používajú na určenie výšky úveru už poskytnutého na konkrétne aktívum alebo marže, ktorá sa má pred vydaním peňazí chránené pred flexibilitou hodnoty.
Zoberme si jednoduchý príklad. Povedzme, že si chcete kúpiť dom. A chcete si vziať pomoc od banky, aby ste si vzali určitú sumu pôžičky. Prečo? Pretože v súčasnosti nemáte toľko hotovosti na to, aby ste si mohli kúpiť domov úplne sami. Takže idete do banky, pochopíte ich LTV a rozhodnete sa kúpiť si dom.
Keby sme pridali nejaké čísla, bolo by to pre nás ľahké pochopiť. Predpokladajme, že si chcete kúpiť dom v hodnote 200 000 USD (odhadovaná hodnota domu na trhu). Banka vám povedala, že vám môžu dať iba 80% sumy. A zvyšok si musíte dať z vlastného vrecka.
Takže toto je 80% pomer pôžičky k hodnote. V takom prípade vám banka spláca úver na hypotéku vo výške 160 000 USD a na kúpu domu musíte zaplatiť 40 000 USD z vlastného vrecka.
Vzorec
Vzorec pomeru pôžičky k hodnote = výška hypotéky / ocenená hodnota nehnuteľnosti
Je to jeden z najdôležitejších nástrojov na hodnotenie rizika vo finančných inštitúciách. A predtým, ako požičia peniaze dlžníkom, veritelia pred schválením hypotéky preskúmajú.
Oceňovanou hodnotou nehnuteľnosti je obvykle predajná cena. Veritelia alebo banky však napriek tomu pošlú svoj hodnotiaci tím na ocenenie nehnuteľnosti. A potom by sa rozhodli požičať si sumu (výšku hypotéky).
V USA väčšina prípadov uvádzala pomer pôžičky k hodnote (LTV) menej ako 80%. Ale LTV môže byť viac než len to, a v takom prípade môžu byť úrokové sadzby vyššie.
Jedna vec, ktorú musíme v LTV pochopiť, je táto - vyšší by bol pomer, väčšie by bolo riziko. Takže ak vám veriteľ poskytne vyššiu LTV; to znamená, že má v sebe väčšie riziko. A to je dôvod, prečo by bola aj úroková sadzba vyššia.
A dlžník tiež veľmi trpí kvôli vysokej LTV, aj keď sa zdá, že dlžník túto výhodu získava. Ak je LTV vyššia, náklady na pôžičku sa zvyšujú a keďže riziko poskytovania pôžičiek je oveľa väčšie (keďže veriteľ platí viac), úroková sadzba je oveľa vyššia. Napríklad, ak si dlžník požičia peniaze od banky s pomerom pôžičky k hodnote 95%, zaplatí minimálne o 1% vyššiu úrokovú sadzbu ako dlžník, ktorý si vzal pôžičku s LTV 75%.
Skontrolujte tiež pomer DSCR
Výklad
Teraz by vás mohlo zaujímať, prečo je LTV dôležitá a ako by sme sa mali pozerať na LTV z hľadiska poskytovania pôžičiek a pôžičiek.
Tu je príklad, ako LTV ovplyvňuje pôžičky -
- Spoločnosť LTV zohráva významnú úlohu pri zabezpečovaní hypotéky alebo pôžičky na vybavenie domácnosti alebo úverovej linky.
- Rovnako drastickým spôsobom ovplyvňuje dlžníka. Zdá sa, že dlžník sa spočiatku teší, ako sa jeho percento platby znižuje. Ak však vezmeme do úvahy dlhodobý efekt, je to obrovské a vyššie LTV núti dlžníka platiť za určité obdobie veriteľovi oveľa viac.
- Teraz povedzme, že ako dlžník prijímate vyššiu pôžičku Ratio. Čo bude potom? Ak je pomer prvej hypotéky viac ako 80%, potom veritelia potrebujú súkromné poistenie hypotéky (PMI). V takomto prípade majú dlžníci možnosť. Najskôr sa môžu porozprávať s poskytovateľmi pôžičiek a uspokojiť sa s pomerom pôžičky k hodnote 80%. Ak to nestačí, môžu si dlžníci zaobstarať sekundárne financovanie zvyšnej potrebnej sumy.
- Teraz si musíte myslieť, že čo by vám prinieslo viac výhod? Ak pôjdete na prvú hypotéku a siahnete po pomere pôžičky k hodnote 78%, súkromné poistenie hypotéky (PMI) by bolo úplne vylúčené. Ale v takom prípade musí byť vyplatené druhé záložné právo, ktorého úrok je oveľa viac ako prvá hypotéka.
- To nás celkovo privádza k ďalšiemu konceptu, ktorým je rozšírenie pomeru pôžičky k hodnote (LTV) a to je kombinovaná pôžička k hodnote k pomeru (CLTV). CLTV pomáha dlžníkom udržiavať nízku LTV, a teda vôbec nemusia platiť PMI.
Príklad LTV
Príklad č
Pozrime sa na informácie nižšie -
| V amerických dolároch | Banka A | Banka B |
| Výška hypotéky | 300 000 | 250 000 |
| Ocenená hodnota majetku | 400 000 | 350 000 |
Teraz podľa jednoduchého vzorca vypočítame pomer pôžičky k hodnote (LTV).
LTV = výška hypotéky / odhadnutá hodnota majetku
Pre banku A by LTV bola = (300 000/400 000) = 75%.
Pre banku B by LTV bola = (250 000/350 000) = 71,42%.
Aký by bol teda záver po výpočte LTV oboch týchto bánk? Tu je záver -
Po prvé, banka B má nižšiu LTV. To znamená, že riziko spojené s výškou pôžičky by bolo menšie, a teda aj úroková sadzba. Pomôže dlžníkovi. Ale v prípade banky A je LTV o niečo vyššia. Pretože však nedosahuje viac ako 80%, dlžník nemusí poskytovať súkromné poistenie hypotéky.
Teraz sa pozrime na niekoľko ďalších príkladov s rôznymi premennými.
Príklad č
Pozrime sa na informácie nižšie -
| V amerických dolároch | Banka A | Banka B |
| Kúpna cena | 400 000 | 350 000 |
| Záloha | 80 000 | 70 000 |
| Ocenená hodnota majetku | 400 000 | 350 000 |
V tomto príklade nám nebola poskytnutá výška hypotéky; skôr máme informácie o zálohe. Ako by sme teda vypočítali výšku hypotéky?
Tu je postup - z kúpnej ceny je potrebné odpočítať zálohu.
Poďme to vypočítať -
| V amerických dolároch | Banka A | Banka B |
| Kúpna cena | 400 000 | 350 000 |
| (-) Záloha | (80 000) | (70 000) |
| Výška hypotéky | 320 000 | 280 000 |
Teraz môžeme vypočítať pomer pôžičky k hodnote (LTV).
Pre banku A by LTV bola = (320 000/400 000) = 80%.
Pre banku B by LTV bola = (280 000/350 000) = 80%.
V takom prípade je pomer pre obe tieto banky 80%. Teraz musí banka rozhodnúť, či je na to potrebné PMI alebo nie. Vo väčšine prípadov sa PMI nebude vyžadovať až do 80% hodnoty LTV.
Príklad č
Teraz sa pozrime na niekoľko ďalších vecí, aby sme pochopili hodnotu pomeru pôžičky k hodnote.
| V amerických dolároch | Banka A | Banka B |
| Kúpna cena | 400 000 | 350 000 |
| Záloha | 80 000 | 70 000 |
| Ocenená hodnota majetku | 400 000 | 350 000 |
Teraz tu máme kúpnu cenu aj ocenenú hodnotu nehnuteľnosti. Čo by sme v tomto prípade zohľadnili pri výpočte pomeru pôžičky k hodnote?
Tu je dohoda. Musíme brať do úvahy tú, ktorá je nižšia z kúpnej ceny alebo odhadovanej hodnoty nehnuteľnosti.
Poďme vypočítať.
Najskôr vypočítame výšku úveru (výšku hypotéky).
| V amerických dolároch | Banka A | Banka B |
| Kúpna cena | 400 000 | 350 000 |
| (-) Záloha | (80 000) | (70 000) |
| Výška hypotéky | 320 000 | 280 000 |
Teraz by sme zistili LTV.
Napíšme si vzorec, aby bola konkrétna vec jasná.
Vzorec LTV = Výška hypotéky / nižšia z kúpnej ceny alebo odhadovanej hodnoty nehnuteľnosti.
V takom prípade je kúpna cena aj odhadovaná hodnota nehnuteľnosti rovnaká. Zobrali by sme teda rovnakú hodnotu.
Pre banku A by LTV bola = (320 000/400 000) = 80%.
Pre banku B by LTV bola = (280 000/350 000) = 80%.
Príklad č
Poďme si teraz urobiť ďalší príklad s rôznymi ocenenými hodnotami nehnuteľnosti a kúpnou cenou.
| V amerických dolároch | Banka A | Banka B |
| Kúpna cena | 360 000 | 330 000 |
| Záloha | 80 000 | 70 000 |
| Ocenená hodnota majetku | 400 000 | 350 000 |
Toto je iný príklad, pretože si môžete všimnúť rozdiel medzi ocenenou hodnotou nehnuteľnosti a kúpnou cenou.
Najskôr si spočítajme výšku hypotéky.
| V amerických dolároch | Banka A | Banka B |
| Kúpna cena | 360 000 | 330 000 |
| (-) Záloha | (80 000) | (70 000) |
| Výška hypotéky | 280 000 | 260 000 |
Aby sme dostali hypotekárnu čiastku, vždy zložíme zálohu z kúpnej ceny, nie z odhadovanej hodnoty nehnuteľnosti.
Keďže je kúpna cena nižšia ako odhadovaná hodnota nehnuteľnosti, pri výpočte pomeru pôžičky k hodnote by sme zohľadnili kúpnu cenu.
Pozrime sa na to -
Pre banku A by LTV bola = (280 000/360 000) = 77,78%.
Pre banku B by LTV bola = (260 000/330 000) = 78,79%.
V tomto prípade vidíme, že LTV banky B je o niečo viac ako banka A.
Príklad č. 5 (kombinovaná LTV)
Teraz existujú prípady, keď si jedna osoba vezme dve pôžičky na zníženie LTV a že musí znášať nižšie náklady. V takom prípade musíme vypočítať kombinovanú LTV.
Pozrime sa na príklad.
| V amerických dolároch | Banka A |
| Pôžička 1 | 200 000 |
| Pôžička 2 | 50 000 |
| Ocenená hodnota majetku | 400 000 |
Kombinovaná LTV má jednoduchý vzorec. Tu to je -
CLTV = Pôžička 1 + Pôžička 2 / Celková hodnota nehnuteľnosti
Vypočítajme teraz kombinovanú LTV pre banku A -
(200 000 + 50 000) / 400 000 = 62,5%.
Teraz je táto LTV oveľa nižšia. Zvyčajne, ak má dlžník dobré úverové skóre, potom banka povolí LTV viac ako 80%. A ak dlžník nemá dobré kreditné skóre, veritelia zvyčajne neprekročia 80%.
Pomer pôžičky k hodnote Príklad pôžičiek na ojazdené vozidlá a nových pôžičiek na autá
V tejto časti sa pozrieme na LTV dvoch takmer podobných priemyselných odvetví. Berieme si príklady dvoch takmer podobných priemyselných odvetví, aby sme pochopili hodnotu pomeru pôžičky k hodnote a ako drasticky sa líšia.
Najprv sa pozrime na príklad pôžičiek na ojazdené vozidlá -
Z vyššie uvedeného grafu je zrejmé, že pomer LTV tohto odvetvia je príliš vysoký. V niektorých prípadoch sa dokonca dotkla 99%. Z pozorovania zistíme, že pomer pôžičky k hodnote je vždy nad 90%.
Pozrime sa na nové odvetvie pôžičiek na automobily v USA.
Na vyššie uvedenom grafe vidíme, že pomer LTV pri pôžičkách na nové automobily je takmer o 10% nižší ako LTV pri ojazdených automobiloch. A pri pôžičkách na nové autá je pomer pôžičky k hodnote v rozmedzí 80-90%.
Teraz je otázka prečo? Prečo je pomer pôžičky k hodnote pre pôžičky na ojazdené vozidlo vyšší ako pomer pôžičky k hodnote pre pôžičky na nové auto? Môžu to byť dva konkrétne dôvody -
- Po prvé, možno je dôveryhodnosť majiteľov ojazdených vozidiel pochybnejšia ako u používateľov nových automobilov. Riziko je teda väčšie a to je dôvod, prečo je LTV skôr v prípade pôžičiek na ojazdené vozidlá.
- Po druhé, keďže kupujúci nových automobilov by platili oveľa viac (keďže cena nových automobilov by bola vyššia ako ojazdené autá), sú dôveryhodnejšie z hľadiska platieb EMI.
Obmedzenia
LTV je veľmi užitočná z hľadiska požičiavania peňazí dlžníkom. Je však potrebné pamätať na niekoľko vecí. Toto platí, ak je LTV vysoká.
- Úroková sadzba by bola oveľa vyššia, čo z dlhodobého hľadiska zvýši vašu celkovú splatnú sumu.
- Ak je LTV viac ako 80%, musíte zaplatiť súkromné poistenie hypotéky (PMI). V takom prípade môžete ísť do druhého záložného práva (premýšľajte o kombinovanej LTV).
- Ak je váš pomer pôžičky k hodnote vyšší ako 100% (čo sa nazýva hypotéka pod vodou), nezískate žiadne daňové výhody.
V konečnom dôsledku
Pomer pôžičky k hodnote je veľmi užitočný pre veriteľov aj dlžníkov. Obaja by ich však mali udržiavať pod 80%, aby zabezpečili menšie riziko a lepšie obchodné dôsledky.
Užitočné príspevky
- Pomer cena / cena
- Pomer medzi EV a predajom
- Vzorec ukazovateľa obratu zásob
- Kalkulačka pôžičky na čln
