Aký je pomer ceny k prenájmu?
Pomer ceny k prenájmu je metrika vypočítaná ako cena nehnuteľnosti k jej ročnému nájomnému a ktorá pomáha pri určovaní, či má zmysel nehnuteľnosť kúpiť alebo si ju prenajať, a to s prihliadnutím na rôzne faktory, vďaka ktorým je každý scenár lukratívny súčasne. nevýhodou každého z nich, preto pomáha hľadačovi domu pri informovanom rozhodovaní.
Vzorec ceny za prenájom
Vzorec na výpočet pomeru ceny k nájmu je uvedený nižšie:
Vzorec pomeru cena za prenájom = priemerná cena / priemerný ročný nájom- Pretože sa však údaje dosť líšia, keď prechádzame z predmestia na mestské oblasti v rámci krajiny, použitie priemeru nie je štatisticky veľmi vhodné, pretože priemerná metrika môže byť ovplyvnená účinkom odľahlých hodnôt.
- Občas teda nahradíme priemerné údaje strednými hodnotami; avšak z dôvodu nedostatočnej dostupnosti údajov nie je tento prepínač vždy možný, takže využitie priemeru je stále dosť rozšírené.
Príklad výpočtu pomeru ceny k nájmu
Podľa štúdie zverejnenej pod názvom „ Stav bývania národa 2018“, ktorú vypracovalo Spoločné stredisko pre štúdium bývania (JCHS) z Harvardovej univerzity, bola stredná predajná cena novo postaveného domu v USA 323 100 dolárov a priemerná cena bola 248 800 dolárov a podľa rovnakej štúdie sa priemerné mesačné nájomné pohybovalo medzi 1 500 až 2 000 dolárov v závislosti od skúmaných oblastí. Ročné nájomné by sa preto pohybovalo niekde na úrovni 24 000 dolárov.
Riešenie
Výpočet pomeru ceny k nájmu
- = 248000/24000
- Pomer ceny k prenájmu = 10,33
Ak použijeme priemerné mesačné nájomné 1 800, potom by sa pomer vypočítal ako:
- = 248000/18000
- Pomer ceny k prenájmu = 13,78
Platí konvencia, že keď je tento údaj nižší ako 15, je lepšie dom kúpiť, zatiaľ čo ak je vyšší ako 15, mali by sme si tento dom prenajať.
Aj výsledok vyššie uvedenej štúdie, ktorá analyzovala súčasné trendy na trhu s bývaním, naznačil, že populácia sa blížila k vlastníctvu domov a trend v oblasti prenájmu domov bol prudký.
Tento výsledok bol dosiahnutý po prieskumoch a údajoch zhromaždených Úradom pre sčítanie ľudu USA a analýzou skutočných čísel namiesto výpočtu vyššie uvedeného pomeru; preto môžeme povedať, že štúdia určitým spôsobom overuje, čo tento pomer znamená.
Je známou skutočnosťou, že tesne pred krachom trhu s bývaním v roku 2007 sa pomer ceny k nájmu veľmi zvýšil a prekročil hranicu 20. To bolo spôsobené bublinou, ktorá sa vytvorila na trhu s bývaním a ktorá nafúkla trhové ceny domov.
Výhody a nevýhody vlastníctva domu
Aj keď niektoré krajiny majú rôzne výhody a náklady spojené s vlastníctvom domu, vo všeobecnosti sú si viac-menej podobné.
- Stabilita: Akonáhle sú ľudia v určitej životnej etape, kde vidia budúcnosť v určitom meste, plánujú si zariadiť dlhodobý život, a preto uprednostňujú kúpu domu, aby sa vyhli obnoveniu nájomnej zmluvy a možnosti mať v prípade neobnovenia sa presťahovať do iného domu.
- Daňové odpočty: V USA sú úroky z hypotéky a daň z nehnuteľnosti oslobodené od dane v prípade vlastníctva domu; to teda pomáha pri znižovaní daňovej povinnosti vlastníkov.
- Kapitálové ocenenie: Ceny domov sa zvyšujú, takže majiteľ domu vo všeobecnosti profituje z jeho predaja za ocenenú cenu. Veľmi pomáha, ak je kúpna cena veľmi nízka, pretože potom je vysoká návratnosť.
- Výhody v starobe: Po splatení celej hypotéky sa majiteľ domu nemusí starať o pravidelné výdavky v starobe, v prípade prenajatých domov. Ak je príjem nízky, musia naďalej platiť nájomné, pretože väčšina ľudí v starobe žije z dôchodkov alebo z pevného príjmu.
- Drahé: Splátky hypotéky sú všeobecne vyššie ako splátky nájomného; preto sú náklady vyššie a omeškanie s platbami môže spôsobiť väčšiu stratu, pretože predchádzajúce platby sa stali utopenými nákladmi v prípade zlyhania vedúceho k vylúčeniu.
- Opravy a údržba: Vlastníctvo domu dáva vlastníkovi zodpovednosť za opravy a údržbu domu, a to je veľké náklady, ak sú takéto opravy časté. Pred kúpou domu by sa preto mala vykonať náležitá starostlivosť.
- Hypotéka: Pôžičky na bývanie sú dlhodobými záväzkami, a preto si musíte byť istí dlhodobým prúdom, ktorý umožňuje vlastníkovi splácať hypotéku.
Výhody a nevýhody prenájmu
- Flexibilita: Na začiatku svojej kariéry ľudia potrebujú flexibilitu, aby mohli ľahko meniť mestá; preto uprednostňujú prenájom. Rovnako ako sa zvyšuje príjem a menia sa životné požiadavky, ľudia sa musia presťahovať na väčšie a vhodnejšie miesta, vďaka čomu im to prenájom umožňuje rýchlo
- Efektívne z hľadiska nákladov: Údržba, opravy, dane z majetku atď. Sú zodpovednosťou majiteľa, zatiaľ čo prenajímateľ si musí robiť starosti iba s nájomným, takže spočiatku je prenájom lacnejšou alternatívou, keď ľudia začínajú svoju kariéru.
- Vybavenie: Apartmánové komplexy majú spravidla okrem iného športové a fitnes vybavenie, ktoré dáva nájomníkom pohodlie mať tieto zariadenia v tesnej blízkosti a za ich používanie platia iba obmedzenú sumu v porovnaní so získaním členstva v klube, ktorý takéto zariadenia poskytuje.
- Nedostatok súkromia: Prenajaté miesta sú k dispozícii v komunitnom formáte a ľudia, ktorí túžia po súkromí a tichu, ho nemôžu získať.
- Žiadne daňové výhody: Vlastníctvo domu prináša daňové výhody a znižuje daňové povinnosti, a preto o ne môžu prenajímatelia prísť
Záver
Dobrým spôsobom, ako sa rozhodnúť, či si kúpite alebo prenajmete nehnuteľnosť na bývanie, by mohlo byť porovnanie súčasnej hodnoty všetkých hypotekárnych splátok a iných nákladov na vlastníctvo a ich výhod a ich dosiahnutia v čistej súčasnej hodnote. To isté potom urobte aj pri prenájme domu, keď nájdete PV budúcich platieb nájomného po započítaní očakávanej inflácie. Ak tak urobíte, dá sa nám povedať, ktorá možnosť je vhodnejšia.
Svojím spôsobom robí to isté aj pomer cena k prenájmu. Aj keď bude tento pomer vždy vyšší ako 1, pretože nájomné by nikdy nebolo vyššie ako náklady na vlastníctvo miesta, rozhodnutie o vlastníctve by malo byť odôvodnené faktorom výhody vlastníctva; inak je vhodnejší prenájom. Ak je to tak, potom by bol pomer vyšší; inak by to bolo nižšie.
